INTERET POUR L’AGENT IMMOBILIER :
Connaitre la limite entre la vente en état futur de rénovation et la vente d’un immeuble à rénover en l’état
PRINCIPE :
La vente d’un immeuble à rénover dans laquelle le vendeur ne s’engage pas à réaliser ou à faire réaliser les travaux de rénovation est une vente de droit commun.
FAITS
Premier temps : Le vendeur avait commercialisé des appartements à rénover en indiquant dans une plaquette commerciale que « l’immeuble sera réhabilité pour y aménager 12 appartements du T2 au T4. Nous vous proposons de vous faire profiter des nombreux avantages de notre programme pour acquérir l’un de ces appartements et de mettre cet appartement en location, et cela sans apport initial ».
Deuxième temps : Dans les promesses de vente, il a été stipulé que le bien était à rénover, c’est-à-dire à remettre en état et à améliorer en apportant des éléments de confort nouveau, le vendeur précisant à ce sujet avoir demandé et obtenu… un permis de construire en date du 26 février 2003 autorisant le changement de destination de l’immeuble, celui-ci étant précédemment affecté à l’usage de commerce et d’habitation.
De plus le vendeur avait ajouté qu’aucune assemblée des copropriétaires n’avait décidé de travaux et qu’il n’existait pas de travaux exécutés et non réglés ou seulement en cours d’exécution, le coût des travaux qui seraient décidés postérieurement par les copropriétaires ou le syndic en cas d’urgence étant à la charge exclusive de l’acquéreur.
Enfin, il peut être souligné que le prix de vente n’englobait pas le prix des travaux à réaliser.
NEXICONSEIL :
La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 dite loi ENL, complétée par le décret n° 2008-1338 du 16 décembre 2008, a instauré le statut protecteur de la vente en état futur de rénovation.
(Articles L. 262-1 et suivants et R. 262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation).
Il est tentant, pour diverses raisons (en particulier les frais de notaire…) pour le vendeur d’un immeuble à rénover de suggérer à l’acquéreur de conclure directement un contrant d’entreprise pour la rénovation du bien acquis.
Dans la décision de la Cour de cassation, les acquéreurs reprochaient au vendeur l’absence de choix dans les entreprises à solliciter et à l’apparence d’une vente « clés en main ».
Une telle façon de procéder peut-être rapprochée du second alinéa de l’article L. 261-10 du CCH qui étend l’obligation de conclure une VEFA au contrat par lequel celui qui s’engage à construire ou à faire construire procure directement ou indirectement le terrain à celui qui contracte l’obligation d’effectuer des versements de fonds avant l’achèvement de la construction.
S’il ne s’agit certes pas de la « procuration » du vendeur par le constructeur, il s’agit néanmoins de la « procuration » du rénovateur par le vendeur.
Ici, le contenu des compromis de vente démontrait que le vendeur n’intervenait pas dans la réalisation des travaux et qu’il ne percevait aucune somme pour ceux-ci, les juges d’appel ont dès lors considéré que c’était bien des ventes de droit commun qui devaient être conclues.
Le contenu de la plaquette publicitaire a donc été mis de côté pour faire prévaloir celui des promesses de vente.
Attention : même si, en l’espèce, la Cour a relevé le caractère incontestable des actes et l’absence de vente d’immeuble à rénover, le litige aurait très bien pu se retrouver sur le terrain pénal.
Le procédé est tout de même à éviter, si le vendeur prend la position d’un « quasi-promoteur » et promet une vente « clé en main », restant animateur d’un ensemble contractuel cohérent.
Cour_de_cassation_civile_Chambre_civile_3_23_février_2017_15-29.049_Inédit
CIV 3° 23 février 2017 n° 15-29049