CIV 3° 18 février 2015 n° 14 – 14.416
Intérêt pour l’agent immobilier :
Attention aux conditions suspensives de longues durées (obtention d’un permis de construire purgé du droit des tiers par exemple, en cas de mise en place d’une promotion immobilière). 18 mois = un an et demi : ce n’est pas si long
Pas de compromis par l’agent immobilier : il faut aller chez le notaire ! La sanction est lourde…
FAITS :
Mai 2011 : vente sous signatures privées, sous conditions suspensives classiques.
L’acte authentique devait être signé au plus tard le 31 décembre 2012, soit à quelques jours près plus de 18 mois à compter de sa signature.
Janvier 2012, l’acquéreur déclare vouloir renoncer au bénéfice des conditions suspensives stipulées à son profit.
Le vendeur répond que cette renonciation est tardive et qu’il y a lieu de constater la nullité de l’acte sous seing privé, sur le visa des articles L 290 – 1 et L 290 – 2 du Code de la construction et de l’habitation.
Le dossier concernant un vendeur personne physique devait très certainement stipuler une ou plusieurs conditions suspensives longues à réaliser, le rédacteur a pris la précaution de prévoir un avant contrat de longue durée, pour que l’ensemble contractuel soit complet. Il ne pouvait pas deviner en mai 2011, qu’une réforme de mars 2012 rendrait l’avant contrat annulable.
En effet, la loi « de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion » vient protéger les vendeurs personnes physique contre le risque d’immobilisation de leur bien immobilier pour une longue duré.
[1] L 290 – 1 : « Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique, lorsqu’elle est consentie par une personne physique. »
[1] L 290 – 2 : (pour mémoire) « La promesse unilatérale de vente mentionnée à l’article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l’objet d’un versement ou d’une caution déposés entre les mains du notaire. »
- Par l’obligation de l’acte notarié pour les avant contrats d’une durée de validité de plus de 18 mois.
- Et par l’obligation du versement d’un dépôt de garantie d’au moins 5% du prix.
DECISION :
La cour a confirmé le juge du fond qui avait prononcé la nullité de l’avant contrat et ordonné la restitution du dépôt de garantie : l’article L 290 – 1 impose l’acte authentique à peine de nullité.
La loi[1] vient protéger le vendeur personne physique contre les engagements de longue durée. La cour l’applique dans toute sa rigueur.
NEXICONSEIL :
En cas de vente de terrain à bâtir, de bâtiment à démolir pour reconstruire, de propriétés agricoles etc… pas de rédaction du « compromis maison » mais recours à l’acte authentique obligatoire.
Bien penser au délai de DIX HUIT mois.
Attention, il s’agit d’un véritable acte authentique et non pas un compromis fait par le notaire…
De plus, plus question de ne pas verser de dépôt de garantie, il devra être à minima de 5% du prix, encaissé dans la comptabilité du notaire.
[1] Loi 2012 – 397 du 22 mars 2012