CIV 3°, 11 mars 2015, n° 14-10.447 Juris Data n° 2015 – 004690
Intérêt pour l’agent immobilier :
Le droit de préemption du locataire est purgé. A l’issue du bail, ce dernier n’aura plus de titre d’habitation et devra libérer les lieux.
En cas de vente de l’entier immeuble, dans des conditions que le locataire jugerait plus favorable, doit-on à nouveau purger son droit ? Existe-t-il un droit de préemption subsidiaire ?
FAITS
Un congé pour vendre un logement au prix de 192 000,00 € a été délivré à un locataire. Ce dernier n’a pas répondu, et par là même n’a pas accepté l’offre de vente. Par acte subséquent, le bailleur a vendu l’entier immeuble à un prix jugé plus avantageux par le locataire.
Soutenant que son droit de préemption subsidiaire n’a pas été respecté, le locataire a assigné vendeur et acquéreur en nullité de la vente.
La demande a été rejetée en première et deuxième instance.
LA QUESTION POSEE A LA JURIDICTION
Le preneur bénéficie t il d’un droit de préemption subsidiaire sans qu’il y ait lieu de distinguer selon que le bailleur revend l’immeuble dans son entier ou bien seulement le lot donné à bail.
LA DECISION DE LA JURIDICTION
Rejet par la Cour de cassation : si les différents droits de préemption :
- cas de congé pour vendre
- division de l’immeuble
- ventes à la découpe
Peuvent tout à fait se superposer, il ne peut y avoir, au choix du locataire, une confusion entre les différents législations.
La Cour de cassation a ici refusé de reconnaitre au locataire l’exercice d’un droit de préemption subsidiaire – article 15 de la loi du 6 juillet 1989, mais revendiqué à l’occasion de la mise en œuvre de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975.
NEXICONSEIL :
Le droit de préemption étant définitivement purgé, il faut faire attention à ne pas en ouvrir un autre, totalement inutile et générateur de responsabilité pour l’agent immobilier.
En effet, l’acquéreur évincé par l’ouverture d’un droit de préemption qui n’a pas lieu d’être, pourrait demander des dommages au professionnel, au titre d’un défaut de devoir de conseil. En effet, toute purge d’un droit de préemption nécessite au préalable une offre de vente qui, une fois acceptée par le soit disant titulaire, rendra la vente définitive, au préjudice du premier acquéreur.