CIV 4 février 2015, n° 14 – 10044
Intérêt pour l’agent immobilier :
Tout le monde a eu à faire à la « copropriété horizontale ». Longtemps utilisée comme alternative à la règlementation du lotissement, avec les aléas que l’on connait, la jurisprudence analyse la « partie commune à usage privative » d’une manière défavorable.
Ici la responsabilité du notaire a été engagée, suite à des travaux non autorisés par l’assemblée générale, et demain, au tour de l’agent immobilier ?
FAITS
Vente d’un lot en copropriété horizontale. Le vendeur avait effectué les travaux suivants :
– Surélévation de l’habitation
– Création d’une terrasse
– Création d’un portillon
L’acquéreur a été assigné par le syndic en démolition, remise en état des lieux et indemnités.
Le tout sans autorisation du syndicat des copropriétaires (pas d’assemblée générale).
De bonne foi, l’acquéreur de la maison se croyait chez lui, ce qui n’est pas du tout le cas !
LE CONTEXTE JURIDIQUE
Il n’est pas interdit de procéder, avec un permis d’aménager, de choisir, pour une opération pavillonnaire le statut de la copropriété. Ce statut peut être utilisé pour assurer la bonne tenue et l’harmonie des constructions.
Un simple droit d’usage privatif d’une portion des parties communes est accordé au propriétaire.
Attention il n’y a pas de réelle propriété et les modifications doivent recevoir l’assentiment de l’assemblée générale des copropriétaires. Sous peine de démolition, remise en l’état et indemnisation.
Interrogé (état daté), le syndic n’a soulevé aucune difficulté concernant ces travaux, le notaire rédacteur de l’acte, assigné en responsabilité, ne pouvait pas savoir.
LA DÉCISION DE LA JURIDICTION
Il est reproché au notaire de ne pas avoir vérifié l’existence d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour la réalisation des travaux sur les parties communes.
Le droit de surélever et le jardin « partie commune à usage privatif » sont parties communes.
NEXICONSEIL :
Il sera également demandé à l’agent immobilier, le premier sur le terrain, qui ne peut que constater l’existence d’une terrasse, alors que les voisins n’ont qu’un potager de demander et vérifier auprès du vendeur la réalité de l’autorisation de l’assemblée générale.
Si autorisation : pas de problème.
Si pas d’autorisation : on ne peut pas vendre ! Sauf à prendre en compte une démolition et une remise en l’état toujours possible (prescription 30 ans …). Même si le vendeur avait obtenu un permis de construire !