Quid de la fondement juridique du dommage causé par les travaux sur les parties communes ?
Le syndicat des copropriétaires n’est pas tenu par la responsabilité de droit commun mais ne peut indemniser qu’en application de l’article 9 de la loi de 65.
CIV 3° 14 janvier 2015 FS – P + B + I n° 13-28.030
Un syndicat de copropriétaire est appelé en garantie pour rembourser un bailleur de l’indemnité payée à son locataire commercial. En effet, des travaux sur une dalle ont suspendu l’exploitation de ce dernier
La question de droit était la suivante : le syndicat des copropriétaires ayant la garde des parties communes, une responsabilité sur la base de l’article 1382 peut elle être encourue ? (responsabilité des choses dont on a la garde).
En effet, d’après le juge du fonds, la Cour d’appel retient que l’article 9 de la loi de 65 ne s’applique pas, le bailleur ne pouvant pas demander une indemnisation que pour lui-même :
« Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
Cette indemnité, qui est à la charge de l’ensemble des copropriétaires, est répartie, s’agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les a et b du II de l’article 24, des f, g et o de l’article 25 et par l’article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.… »
Ici, il s’agit d’indemniser le locataire commercial, seule une assignation basée sur la responsabilité des choses que l’on a sous sa garde pouvait prospérer, et c’est ce qui a été retenu.
La Cour censure ce raisonnement : « … seules les dispositions de l’article 9 al 4 de la loi de 65 trouvent à s’appliquer, la cour d’appel ayant violé ledit texte »
En pratique, notre bailleur a indemnisé son locataire commercial pour le préjudice qu’il a subi suite aux travaux et ne pourra pas recevoir d’indemnité de la part du syndicat des copropriétaires, car sa demande ne rentre pas dans le champ d’application de l’article 9.
Cela parait logique, car le propriétaire bailleur a participé à l’assemblée générale décidant les travaux et reste copropriétaire indivis des parties communes. La cour confirme que le droit à indemnité ne peut s’entendre que vis-à-vis du préjudice direct subi par ce dernier : pas de possibilité de dommages en cascade !.