INTERET POUR L’AGENT IMMOBILIER :
La Cour confirme les éléments de l’existence d’une copropriété
PRINCIPE :
Il s’agit ici de préciser les conditions d’application de l’exonération du droit de préemption en cas de vente d’un lot d’habitation, mis en copropriété depuis plus de dix ans mais sans que le règlement de copropriété ait été publié.
« La seule publication de l’état descriptif de division au fichier immobilier suffit pour se prévaloir de l’exonération prévue à l’article L. 211-4 du Code de l’urbanisme ».
FAITS:
Une propriété a fait l’objet d’une division par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part indéterminée de parties communes entre plusieurs personnes. L’état descriptif de division (9 avril 1964) a été publié au fichier immobilier (19 mai 1964).
Pas de règlement de copropriété ni établi, ni publié.
Vente d’un lot, sans déclaration d’intention d’aliéner.
La commune, intéressée par la préemption, a poursuivi la nullité de la vente.
Le juge du fond lui a donné raison : « si les lots litigieux sont compris dans un immeuble soumis au régime de la copropriété au jour du projet d’aliénation, aucun règlement n’a été publié depuis dix ans au moins et que les conditions d’exception ne sont pas réunies ».
En effet, l’article L 211 – 4 du Code de l’Urbanisme dispose que le point de départ du délai de 10 ans est « la date de publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ».
Or donc, en l’espèce il n’y a pas de point de départ …
Cassation : … en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que l’immeuble avait fait l’objet d’un état descriptif de division publié au fichier immobilier depuis plus de dix ans à la date de l’aliénation des lots de copropriété, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».
La copropriété est bien réelle et dument établie par l’état descriptif de division publié.
NEXICONSEIL :
La copropriété est bien une situation de fait et son statut est d’ordre public.
Nous avons une date certaine, celle de l’état descriptif de division et sa publication, pour comptabiliser le délai de dix ans.
Il faut s’imaginer dans des immeubles anciens ou divisés par partages de famille.
Source : CIV 3° 24 mars 2016 n° 15 – 10.215