INTÉRÊT POUR L’AGENT IMMOBILIER :
Il s’agit du traitement de la négociation et de la location d’un appartement (ou de tout bien immobilier) ayant fait l’objet d’un arrêté de péril.
PRINCIPE :
L’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que « pour les locaux visés par un arrêté d’insalubrité (…) ou un arrêté de péril pris en application de l’article L511-1, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée » et que « les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il est nouveau redevable » ;
En d’autres termes le paiement du loyer est suspendu du seul fait que l’arrêté d’insalubrité a été notifié à celui qui est propriétaire de l’immeuble au jour de son prononcé, sans qu’il soit nécessaire que cet arrêté soit notifié aux propriétaires successifs de l’immeuble donné à bail.
FAITS:
Et voici la vente d’un appartement loué qui a subi, dans le passé un arrêté de péril réversible.
L’acte authentique stipule la clause habituelle « absence d’interdiction d’habiter et n’a pas fait l’objet d’une quelconque injonction de travaux ».
Pas de chance, il y a eu un arrêté de péril… Des travaux ont été préconisés et réalisé, sauf que le locataire demande une restitution des loyers payés de l’arrêté de péril à la fin des travaux : OOPS !
DÉCISION :
Le juge du fond avait décidé que : La preuve n’est pas rapportée que l’arrêté ait été notifié au précédent propriétaire, ni même que ce dernier en ait eu connaissance. L’acte authentique de vente faisant référence à l’absence d’interdiction d’habiter ou d’injonction de travaux n’en mentionne pas l’existence. Il n’a pas été signalé par les vendeurs et son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble n’est pas davantage démontré
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel au visa de l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation.
En ne recherchant pas si l’arrêté n’avait pas été notifié au précédent propriétaire de l’immeuble, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
La Cour de renvoi devra rechercher si l’arrêté n’a pas été notifié au précédent propriétaire : preuve négative impossible à apporter !
CONSÉQUENCE PRATIQUE : des loyers risquent d’être remboursés par le propriétaire actuel !
L’opération risque de devenir une véritable bombe à retardement ! (délai de prescription cinq ans).
NEXICONSEIL :
Bien entendu, la responsabilité du notaire et du négociateur, s’il y en a un sera engagée.
Avant d’en arriver là, il faut faire attention aux travaux effectués et toujours auditer le bien à vendre.
Le vendeur devra déclarer dans l’avant contrat qu’il n’y a pas eu d’arrêté de péril, sous sa responsabilité.