INTÉRÊT POUR L’AGENT IMMOBILIER :
Précisions sur la notion de dol dans les contrats et quelle est la relation avec le devoir de mise en garde.
PRINCIPE :
La Cour de cassation prononce un arrêt pédagogique par lequel elle distingue le dol, vice du consentement, du simple manquement au devoir de mise en garde. Rappelons que le dol s’il est avéré rend entraine la nullité du contrat, alors que le devoir de mise en garde entraine la responsabilité civile (dommages intérêts).
C’est au contractant, qui se prétend victime d’un dol, de rapporter la preuve de la malhonnêteté de son partenaire (C. civ., art. 1315, al. 1, et 1116, al. 2 : le dol « ne se présume pas et doit être prouvé »). Cette preuve peut certes être délicate à rapporter, mais celui qui sollicite la nullité doit en supporter la charge. À défaut de parvenir à démontrer l’intention frauduleuse, le manquement au devoir de mise en garde n’est pas un dol viciant le consentement, mais un quasi-délit civil (C. civ., art. 1383) engageant la responsabilité de son auteur en cas de préjudice.
NEXICONSEIL :
L’agent immobilier peut être sanctionné pour sa négligence ou ses omissions par des dommages intérêts (en rapport direct avec le préjudice subi).
S’il la « ruse » est démontrée, la conséquence est toute autre, il faudra réparer le dommage subi par la nullité de l’acte, ce qui n’est pas la même chose.
Il est bien évident qu’aucun agent immobilier n’agit par ruse, la sanction de la simple négligence sera plus douce.
CASS COM 9 février 2016 n° 14-23210