COM 6 janvier 2015 n° 13-25 049
Intérêt pour l’agent immobilier :
Simple culture générale : la décision étant purement fiscale, il n’y a pas de conséquence directe sur les transactions.
Sauf à se méfier du titre de propriété constitué par une vente payée avec une obligation de soins.
Outre la remise en cause possible par le vendeur (créditeur de l’obligation) et tout le monde sait qu’il faut qu’il accepte la revente, le fisc pourra remettre en cause la qualification fiscale du titre de propriété et taxer très lourdement. Une dette fiscale pourrait être encore active et il pourrait exister une hypothèque légale du trésor sur le bien dont la vente vous est confiée.
FAITS :
5 avril 1995 : vente par un tonton à sa nièce (et à son mari) d’un bien immobilier payé partie comptant, partie converti en obligation de soins.
D’une naïveté insoupçonnable, le tonton perçoit la partie du prix de vente, la converti en bons aux porteurs et quatre jours après, donne les bons à la nièce.
Tout va pour le mieux : au jour de l’acte, il y avait des « relations chaleureuses », et l’intention « jurée, crachée » de répondre à l’obligation de soins.
Tonton, nièce et mari de la nièce se disputent (c’est ballot !) : l’obligation de soins ne pourra pas s’effectuer (sauf à accepter la soupe à la grimace).
L’administration requalifie la vente en donation et demande les droits de mutation entre d’une part oncle et nièce et d’autre part entre étrangers (belle addition).
Et le notaire en rajoute : au jour de l’acte, il y avait bien volonté de vendre et, eu égard aux bonnes relations dans la famille, il y avait bien, au jour de la vente l’intention de soigner le tonton.
C’est ce qui a été retenu par la cour d’appel de LIMOGES.
C’est ce qui a été censuré par la cour de cassation :
– La nièce et son mari n’étaient pas en mesure d’établir qu’ils avaient respecté leur obligation de soins.
– Restitution des titres.
– Le montage utilisé avait eu pour conséquence de leur transférer l’immeuble sans que leur patrimoine soit diminué du prix de vente.
Or donc, il s’agit d’une donation taxable.