INTERET POUR L’AGENT IMMOBILIER :
L’impossibilité de mettre en location le bien immobilier peut entraîner l’annulation de la vente.
Faire attention à la vente des biens de petites surfaces et bien analyser le mesurage.
Au-delà du mesurage, voici une décision qui évoque « le champ contractuel » : le contrat de vente n’est pas tout seul, il y a un château de carte contractuel : attention à ne pas le faire tomber !
PRINCIPE :
Le principe est tout simplement donné par le dispositif de la décision :
« Ayant souverainement relevé qu’il résultait de l’acte authentique de vente que le bien vendu était loué et qu’en se portant acquéreur du logement, la SCI entendait disposer de la pleine propriété du bien comprenant la possibilité de le mettre en location, qu’il s’agissait d’une qualité essentielle de la chose vendue qui était entrée dans le champ contractuel et qui avait été déterminante de son consentement […] la Cour d’appel a pu en déduire que le consentement de la SCI avait été vicié et que la vente devait être annulée ».
FAITS
Selon acte authentique en date du 14 avril 2010, M. et Mme X. ont vendu à la SCI Immo Eclair 59 un appartement d’une superficie de 13,40 m2 loué à un tiers.
Postérieurement à la vente, le Service communal d’hygiène et de santé a informé la SCI qu’à la suite de sa visite des lieux, il avait été constaté que la pièce principale était d’une superficie inférieure à 9 m2, ce qui était contraire à la réglementation en vigueur et lui a enjoint de faire cesser sans délai toute occupation de ce local.
Cette injonction a été suivie d’une mise en demeure reçue par arrêté préfectoral de faire cesser l’occupation des lieux en tant qu’habitation.
La SCI alors assigné son vendeur en annulation de la vente, se fondant sur l’erreur qu’elle aurait commise lors que l’acquisition du bien quant aux possibilités de location du bien immobilier.
La cour d’appel de Douai, par arrêt du 24 novembre 2016, a fait droit à cette demande sur le fondement des dispositions de l’article 1110 du Code civil, retenant que l’usage locatif constituait une qualité substantielle de la chose vendue sans laquelle l’acquéreur ne se serait pas engagé.
La Cour de cassation a suivi et la vente a été définitivement annulée.
NEXICONSEIL :
On ne peut qu’insister sur la nécessité de l’audit physique du bien à vendre.
La responsabilité du mesureur pourra être engagée s’il s’est trompé, mais attention à la location des biens de petites surfaces.
Attention à la notion de « champ contractuel » : la jurisprudence annule très facilement les ensembles contractuels (par exemple dans le cadre de la vente en état futur d’achèvement par la faute du promoteur).
Bien faire le schéma contractuel pour connaitre qui fait quoi.
Source : Cass. 3e civ., 3 mai 2018, n° 17-11.132 et 17-14.090 : JurisData n° 2018-007524