INTÉRÊT POUR L’AGENT IMMOBILIER :
Comment réagir face au client qui arrête brutalement les pourparlers ?
Il n’a rien signé, mais il peut néanmoins voir sa responsabilité engagée pour faute dans la rupture.
Le professionnel de la transaction doit connaitre les limites de la liberté de rupture.
PRINCIPE :
Le caractère abusif de la rupture des pourparlers a été écarté dès lors que les parties n’étaient pas parvenues à se mettre d’accord sur les éléments essentiels de leur futur contrat, accord seul à même de caractériser l’état avancé des négociations.
FAITS:
Une société exploitant une pizzeria, a engagé au début de l’année 2010 des pourparlers avec une autre société pour l’acquisition du fonds de commerce.
La société propriétaire du fonds de commerce ayant découvert des actes de concurrence déloyale et de parasitisme de son partenaire, a mis fin aux pourparlers et a engagé une action en responsabilité. En retour, la société ex future acquéreur a demandé des dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers
La Cour, sans remettre en cause le principe selon lequel l’état d’avancement des pourparlers peut être un indice fort du caractère abusif de la rupture, a adopté une conception très stricte.
À lire l’attendu de la Cour de cassation, qui reprend les motifs de la cour d’appel, l’état d’avancement suppose de vérifier que les parties avaient trouvé un accord sur les éléments essentiels du contrat projeté, notamment sur le prix.
Cette appréciation est difficile à concilier avec d’autres décisions rendues par le passé. En effet, par le passé, la durée des pourparlers, l’état d’avancement des négociations (remise aux notaires de documents juridiques et comptables) et la brutalité de la rupture, auraient pu suffire à caractériser la rupture abusive.
NEXICONSEIL :
Nous aurons à concilier deux impératifs :
Les acquéreurs sont des consommateurs à protéger.
Mais le vendeur n’est pas professionnel et nous sommes d’intermédiaire professionnel !
Source : COM 16 février 2016 n° 13-28448
