La propriété des parts d’une SCI est divisée entre des propriétaires, des nus-propriétaires et des usufruitiers.
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La SCI ayant cédé les biens immobiliers dont elle était propriétaire, l’un d’eux soutient que cette cession emporte dissolution de la société et assigne la SCI et les autres propriétaires de parts en dissolution et désignation d’un liquidateur.
Principe retenu :
Il y a une différence importante entre :
- Vendre l’immeuble grevé d’usufruit : le prix est réparti entre l’usufruitier et le nu propriétaire en fonction des valeurs respective des deux droits démembrés
- Vente des parts de la SCI dont les parts sont grevées d’usufruit : le prix distribué est intégralement remis à l’usufruitier et sa succession restituera la somme (si elle existe encore) au nu-propriétaire
Ce qui n’est pas du tout la même chose !
Visa : article 1832 du Code civil et les dispositions cumulées des articles 578 et 582 du Code civil
Questionnement de l’agent immobilier :
Le bien appartient à une SCI, il faut poser la question de savoir :
- A qui appartiennent les parts sociales ?
- Ces parts ont elle été démembrées (usufruit/nue-propriété) ?
Ce qui a été jugé ?
La distribution, sous forme de dividende, du produit de la vente de la totalité des actifs immobiliers d’une SCI affecte la substance des parts sociales grevées d’usufruit en ce qu’elle compromet la poursuive de l’objet social et l’accomplissement du but poursuivi par les associés.
Or donc, si, après la vente, l’assemblée générale décide la distribution du prix de vente, le dividende revient, SAUF CONVENTION CONTRAIRE, entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.
Et pour ce dernier ce sera le quasi-usufruit de la somme d’argent et pour le nu-propriétaire, l’espoir de recouvrer sa créance de restitution au décès de l’usufruitier.
Conséquences pour l’agent immobilier :
En cas de vente du bien appartenant à une SCI dont les parts sont grevées d’usufruit, il faudra prévoir en amont le sort de la remise du prix, de manière qu’il n’y ait pas de malentendu !
Une convention entre usufruitier et nu propriétaire s’impose (pourquoi pas dans le mandat de mise en vente ?)
Sources : Cass 3° 19 septembre 2024 n° 22-18687
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