LIMITE A LA RESPONSABILITE CONTRACTUELLE DU NOTAIRE (ou de l’agent immobilier) EN MATIERE DE PLUS VALUE IMMOBILIERE
Civ 1° 17 février 2021 n° 19-16379
INTERET POUR L’AGENT IMMOBILIER :
Bien entendu, on pourrait penser que cela ne concerne que le notaire. C’est vrai, car c’est lui qui est responsable du calcul de l’éventuelle plus-value.
Sauf que l’agent immobilier, en amont, doit répondre aux questions des vendeurs et bien entendu engage également sa responsabilité sur la réponse.
PRINCIPE :
La Cour de cassation limite la responsabilité du notaire en cas de calcul erroné de la plus-value au préjudice réellement subi.
La décision a été prise dans le cadre d’une ventilation résidence principale / surplus du terrain qualifié de terrain à bâtir.
Il a été jugé que :
- Les vendeurs avaient connaissance, dès la signature du compromis, du caractère de terrain à bâtir du surplus de leur propriété.
- Qu’ils étaient contraints à poursuivre la vente au motif qu’ils ne pouvaient en assurer l’entretien courant
- En fait, même s’ils avaient été mieux informés, ils auraient vendu.
- Par contre, l’imposition des plus-values aurait été payée immédiatement et ils n’auraient pas subi des intérêts de retard
Or donc, le préjudice est limité au montant des intérêts de retard.
FAITS :
Des clients ont vendu à une société de construction un bien immobilier au prix de 1 550 000,00€. Proposition de rectification au titre de l’imposition des plus-values d’un montant de 265 248,00 € : OUPS !
En fait, la société de promotion a acheté :
| Une maison d’habitation : | 550 000,00 € |
| Le surplus en terrain à bâtir : | 1 000 000,00 € |
| Total : | 1 550 000,00 € |
Le notaire a « rassuré » ses clients : Exonération du tout dans le cadre de la cession d’une résidence principale et de ses dépendances.
Le raisonnement de l’administration est tout autre : Un terrain à bâtir ne peut-être regardé comme une dépendance immédiate et nécessaire à la résidence principale et la qualification de terrain à bâtir est acquise, dès lors que des conditions peuvent être autorisées en application des documents d’urbanisme.
Dans la mesure où la propriété étant composée d’un terrain à bâtir, sa cession était, en tout état de cause, soumise partiellement à l’impôt sur les plus-values.
NEXICONSEIL :
Et voici une bonne nouvelle ! La responsabilité est limitée au préjudice réellement subi (les intérêts de retard).
Ici, il n’y a pas de préjudice de perte de chance d’exonération totale de l’impôt,
- Car l’imposition est inévitable
- Et les vendeurs auraient tout de même vendu.
Encore une fois, on ne peut que mesurer l’importance de la « découverte clients vendeurs » : Il s’agit pour l’agent immobilier d’analyser et de conserver les éléments caractérisant les intentions de ses clients.
Attention : Si les clients n’avaient pas eu de difficultés financières pour la conservation de l’immeuble, le raisonnement n’aurait pas été le même et la perte de chance aurait été reconnue.
A bon entendeur …
