La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix et à la date de la promesse synallagmatique de vente.Visa de l’article 1589 alinéa 1° du Code civil.
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Questionnement de l’agent immobilier :
Bien souvent les parties se laissent avoir par cette vraie vente que nous déguisons en « promesse » de vente (en fait ce n’est qu’une fausse promesse !).Elles n’ont souvent pas conscience d’avoir définitivement conclu, notamment lorsque les effets de la promesse sont subordonnés à l’accomplissement de telle ou telle condition suspensive (le prêt, la constructibilité etc…)
Attention : Compromis (ou Promesse synallagmatique de vente) = VENTE !
Ce qui a été jugé ?
Une erreur d’un notaire :
Compromis de vente d’un local commercial loué après la promulgation de la loi Pinel ouvrant un droit de préemption au locataire commercial, mais avant la date d’effet du droit de préemption (article L 145-46-1 du Code de commerce). Le notaire a notifié trop tôt et s’aperçois de son erreur (qui peut arriver à tout le monde) et reçois l’acte authentique à l’acquéreur initial.
Le preneur à bail commercial fait valoir son droit de préemption après ledit acte authentique : oups !
Il assigne en vente forcée et est débouté en première instance, en appel (Lyon 1° chambre civile 25 octobre 2022 n° 20/00285)
Pourvoi en cassation de sa part et rejet de l’argumentation du locataire.
Argumentation du locataire :
C’est tout simple : La promesse de vente avait été conclue sous trois conditions suspensives différentes (dont la non préemption par le preneur en place) et donc, la vente ne pouvait être parfaite avant qu’elles n’aient toutes été réalisées.
Or donc, la PSV est un « contrat en cours » auquel l’article L 146-46-1 du Code de commerce aurait dû s’appliquer, car sa date d’application était avant l’acte authentique.
Dispositif de la Cour de cassation :
« La Cour d’appel a rappelé « à bon droit », que la promesse de vente vaut vante, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
Elle (la Cour d’appel) a constaté qu’à la date de la promesse, antérieure au 18 décembre 2014, date à laquelle l’article L 145-46-1 du Code de commerce n’était pas applicable, le locataire n’était titulaire d’aucun droit de préférence : l’erreur du notaire n’a pas pu lui ouvrir un tel droit ».
Or donc, et toujours dans l’argumentaire de la Cour de cassation : le compromis (PSV) n’est pas une promesse en cours, mais une vente consentie avant l’entrée en vigueur de l’article L 145-46-1 du Code de commerce.
A sa date, il n’y a pas de droit de préemption du locataire commercial.
Or donc, le compromis, n’est pas un CONTRAT EN COURS !
Oui, mais…
L’affaire a été jugée sous l’emprise de l’article 1179 ancien du Code civil, qui nous indique que la réalisation de la condition suspensive a un effet rétroactif.
Réforme des contrats du 10 février 2016 : exit l’article 1179 et arrivée de l’article 1304-6 nouveau « l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive ».
En fait, nous avons une contradiction :
1589 du Code civil : la PSV vaut vente dès l’accord sur la chose et le prix.
1304-6 du Code civil : la vente n’existe pas tant que les conditions n’en sont pas réalisées.
Solution :
En fait 1589 du Code civil porte sur le contrat : C’EST VENDU.
1304-6 du même code ne traite pas de l’existence du contrat, mais du sort de l’obligation contractée sous condition suspensive.
Or donc, l’accomplissement de la condition suspensive ne fait pas naître le contrat, mais permet au « germe obligationnel d’éclore ».
Il est donc possible de considérer que le contrat de vente existe dès l’échange des consentements, et donc que la vente est conclue à cette date, quand bien même certaines de ses obligations ou effets seraient suspendus jusqu’à l’accomplissement de certains événements.
Conséquences pour l’agent immobilier :
Ce qui est vrai pour le droit de préemption du locataire commercial l’est pour les autres conséquences de la vente.
Le bien n’est pas « sous compromis », comme le laissent entendre certaines annonces en vitrine, mais il est vendu dès le compromis !
Comme l’acte est définitif, il faut en soigner le contenu et la présentation.
Attention à la mention de « réitération » : on ne réitère pas un acte définitif, sinon, on lui retire ce caractère.
Sources : Cass 3° 29 février 2024 n° 22-24381
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