L’essentiel :
– Le volume des ventes dépasse le point culminant enregistré début 2012.
– Les professionnels de l’immobilier sont optimistes quant à l’évolution du marché malgré les interrogations liées au contexte international.
– La location meublée touristique constitue une nouvelle pratique non dénuée de conséquences sur le marché immobilier.
Des volumes au plus haut.
Dans un contexte social et économique difficile, l’immobilier demeure une valeur refuge, tant pour les investisseurs que pour les particuliers soucieux de mettre leur épargne à l’abri des fluctuations boursières, loin d’être rassurantes ces dernières années.
À fin juillet, le volume des ventes au niveau national continuait à progresser.
Le nombre de transactions de logements anciens réalisées au cours des 12 derniers mois est estimé à 839 000, en hausse de 15 % sur 1 an, dépassant le point culminant enregistré en février 2012 (voir le graphique).
Si les ventes sont reparties, c’est que les acheteurs n’anticipent plus de baisses de prix et jugent le moment opportun pour franchir le pas étant donné les taux d’intérêt historiquement bas.
Les conditions de financement constatées depuis plusieurs mois favorisent cette augmentation des volumes.
En effet, le pouvoir d’achat des ménages qui acquièrent un logement s’est amélioré depuis la baisse des taux et le renforcement du PTZ. Mais on peut craindre que cette demande ne provoque une augmentation des prix.
Toutefois, selon l’indice Notaires de France – Insee, au 2e trimestre 2016, les prix des logements anciens sont stables par rapport au 1er trimestre 2016, après 3 trimestres de légère hausse.
Cette stabilité recouvre cependant des situations différentes : les prix des appartements augmentent (+ 0,4 %), tandis que ceux des maisons, plus erratiques, se replient légèrement (- 0,4 %).
Pour le 2e trimestre consécutif, les prix des logements anciens s’accroissent sur un an : + 0,6 % par rapport au 2e trimestre 2015. Cette légère reprise concerne les maisons (+ 0,7 %) et aussi, pour la première fois depuis 4 ans, les appartements (+ 0,5 %).
En Île-de-France. Les prix des logements anciens augmentent pour le 2e trimestre consécutif (+ 0,8 % par rapport au 1er trimestre 2016). Sur 1 an, les prix continuent donc de se redresser : + 1,4 % entre le 2e trimestre 2015 et le 2e trimestre 2016. Cette reprise concerne à la fois les maisons (+ 1,2 % sur un an) et les appartements (+ 1,5 %).
En province. Les prix des logements anciens se replient légèrement entre le 1er et le 2e trimestre 2016 (- 0,5 %), après 3 trimestres de légère hausse. Ils sont cependant plus élevés qu’un an auparavant (+ 0,3 %). En effet, les prix des maisons restent en hausse (+ 0,6 % entre le 2e trimestre 2015 et le 2e trimestre 2016), et la baisse des prix des appartements s’atténue encore (- 0,5 % après – 0,9 % au 1er trimestre).
Les prix médians. En termes de prix médians, les évolutions restent disparates d’un département à l’autre, le prix des appartements étant orienté majoritairement à la baisse, tandis que celui des maisons l’est majoritairement à la hausse. Cependant, certains secteurs géographiques comme l’Île-de-France connaissent des inversions de la courbe des prix.
Au niveau des principales villes de province, à Bordeaux, Nantes, Toulouse, Marseille, Lille et Strasbourg, par exemple, les prix des appartements anciens progressent entre 1 % et 6 %. En revanche, ils continuent de diminuer à Saint-Etienne (- 4,1 %), Rennes (- 1,2 %) et à Montpellier (- 3,8 %).
Ainsi, bien que le marché s’améliore fortement, des disparités subsistent
Le marché du neuf. Sur le marché du neuf, les mises en chantier et les constructions ont repris, non seulement en investissement locatif, mais aussi en accession à la propriété ; les effets du dispositif Pinel sont indéniables.
En données brutes cumulées sur 12 mois, le nombre de logements autorisés à la construction (401 200) augmente de 8,3 % par rapport au cumul des 12 mois antérieurs.
L’encours de logements proposés à la vente retrouve son niveau d’il y a un an (101 200).
Le baromètre des professionnels de l’immobilier.
Le Crédit Foncier de France relève que la majorité des professionnels de l’immobilier sont optimistes quant à l’évolution du marché immobilier dans les 12 prochains mois, tout en nuançant tout de même leurs propos, compte tenu du contexte économique et de la stagnation du pouvoir d’achat des ménages.
Historiquement, les mois précédant l’élection présidentielle font apparaître une accalmie, voire un inversement du marché immobilier : nul ne peut dire ce qu’il en sera au 2e trimestre 2017.
3 mois après le vote en faveur du Brexit, quelles conséquences sur le marché immobilier français ?
Les acheteurs britanniques étaient les premiers investisseurs étrangers dans l’immobilier français, notamment dans le secteur des résidences secondaires.
Depuis le 23 juin dernier, date du vote du Royaume-Uni décidant de sa sortie de l’Union européenne, l’impact sur le marché immobilier français ne se mesure pas dans les régions à forte implantation britannique (Sud-Ouest et le Nord-Ouest).
Après avoir chuté de 2005 à 2011, la part des Britanniques augmente jusqu’en 2014 pour diminuer à nouveau en 2015. En 2016, leur proportion restera stable. Il est dès lors trop tôt pour mesurer son impact sur le marché immobilier français.
La location meublée touristique.
Depuis quelques années, l’augmentation des touristes dans notre pays s’est accompagnée d’une nouvelle pratique, qui a le vent en poupe : louer un logement à des touristes ; cela rapporte beaucoup plus qu’une location classique.
Tous ces logements qui disparaissent du marché classique de la location créent peu à peu un déséquilibre, et certaines municipalités comme Paris ont décidé d’endiguer ce courant. Elles disposent pour cela d’une réglementation leur permettant de limiter ces transformations de logements en locations para-hôtelières.
Tout d’abord, cet usage doit être autorisé dans les communes de plus de 200 000 habitants et les départements de la petite couronne de Paris. Il existe en outre une procédure qui permet au propriétaire d’obtenir une compensation entre plusieurs locaux qui ont un usage différent ; quand celle-ci n’est pas réalisable, il est possible d’acheter de la « commercialité » à un propriétaire qui transforme son local commercial en habitation, sous réserve de l’accord de la municipalité.
À défaut, des amendes lourdes peuvent être prononcées.
La loi a institué une souplesse supplémentaire en faveur du propriétaire qui peut louer sa résidence principale quatre mois par an au maximum et pour des séjours de courte durée ; les jeunes propriétaires ne se privent pas de cette source de revenus leur permettant de rembourser une partie de leur emprunt bancaire.
Car la grande majorité des offres sur Internet provient des propriétaires qui offrent leur propre logement à la location.
Pour l’Administration qui souhaite endiguer cette nouvelle mode, toute la difficulté sera d’effectuer le décompte de ces quatre mois.
À ce niveau-là, les municipalités peuvent compter sur la bonne volonté des voisins mécontents, qui se plaignent souvent des gênes occasionnées par les touristes, surtout si le règlement de copropriété interdit ce type d’occupation !
Compte tenu de toutes ces complications, il est important de préciser à votre notaire, lors de votre achat immobilier, quelles sont vos intentions exactes d’utilisation du local, afin qu’il vous donne tous les conseils utiles.
Il reste un équilibre à trouver entre tous ces intérêts contraires et l’administration fiscale y réussira peut-être en y impliquant des agences et sites de médiation spécialisés.
Source : Notaires de France, note de conjoncture n° 33, Octobre 2016
