La prescription de l’action en rectification d’un acte notarié (Civ 3° 16 avril 2026 n° 24-22365)
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Une situation que tout le monde a vécue ou aura l’occasion de vivre en 45 ans de carrière (soyons optimiste !)
Vous avez un bien à mettre en vente et le propriétaire (votre mandant) vous informe qu’une erreur s’est glissée dans son titre de propriété (l’acte notarié) : un accès mal positionné, une mitoyenneté non analysée, la mise en place d’une servitude non effectuée etc…
Il vous a été expliqué que le notaire a essayé de régler le problème à l’amiable, mais qu’il est tombé sur des voisins « retors ».
Pas de problème : l’acte ayant moins de trente ans et le litige portant sur l’existence d’un droit réel immobilier (le droit de propriété, la servitude ou autre), il est toujours possible de solliciter le tribunal judiciaire pour une action en rectification du titre de propriété : que nenni !
En fait le titre a huit ans et le tribunal judiciaire soulève une fin de non-recevoir causée par la prescription de l’action : OUPS !
C’est ce qui a été jugé par la Cour de cassation le 16 avril 2026 !
Pourquoi avoir jugé dans le sens d’une action personnelle et non réelle ? :
La Cour de cassation a qualifié la prescription de l’action en rectification d’un acte notarié de vente immobilière en action personnelle (prescription 5 ans
Le raisonnement est le suivant :
L’action est personnelle (et non réelle), car elle tend à remettre en cause l’objet de la vente et en conséquence l’étendue de l’obligation de transfert de propriété : la prescription de l’action est de 5 ans et non de 30 ans.
Son point de départ est la date de l’acte authentique car les acquéreurs étaient en mesure de connaître précisément l’étendue de leurs obligations dès la signature de l’acte reçu par le notaire.
En cas d’erreur, cette « courte » prescription complique la rectification.
Trois possibilités pour rectifier une erreur dans un acte :
- La voie amiable : tout le monde reconnaît l’erreur et le notaire établi et publie un acte rectificatif.
- L’action en rectification de l’acte : le tribunal reconnaît l’existence de l’erreur et son jugement est publié comme l’acte rectificatif établi par le notaire : délai cinq ans à compte de la date de l’acte.
- Nous sommes entre cinq et trente ans de la date de l’acte : il faut mettre en place une action en revendication de propriété avec les complications probatoires et un coût plus important.
Précision faite par la Cour :
La cour d’appel (le juge du fonds) a pris soin de préciser que l’acte notarié ne comportait « aucune ambiguïté sur la désignation des parcelles vendues et leur consistance respective » : c’est cette clarté qui aurait dû permettre aux acquéreurs de le confronter avec le reste du champ contractuel (actes antérieurs etc…) et ainsi détecter immédiatement toute divergence dans la consistance de biens objets de la vente.
Quid de l’acte obscur ? la Cour aurait peut-être raisonné autrement concernant le début de la prescription ?
Conséquence opérationnelle :
Le seul garde fous reste un dossier de mise en vente et un compromis ou une promesse de vente sans faille.
IL faut aussi bien analyser le projet d’acte authentique pour vérifier qu’il retrace bien le champ contractuel mis en place.
Evitons également la formule du type « l’acte authentique annule toutes les conventions préexistantes ».
Source :
NEXIALIM “La solution formation multiformats des métiers de l’immobilier”
