Bail d’habitation : L’état des lieux de sortie entre défaut d’entretien du preneur et vétusté à la charge du bailleur.
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Un exemple
Sortie d’une locataire dans un logement et problèmes sur les revêtements, des murs, la peinture des
murs et du plafond, le remplacement de l’interphone etc…
Etat des lieux d’entrée établi contradictoirement : l’appartement a été délivré « à l’état neuf », en ce qui
concerne les points litigieux.
Etat des lieux de sortie établi par commissaire de justice en l’absence de l’ancienne locataire : les
revêtements de sol et murs des différentes pièces et le plafond du séjour sont effectivement dégradés
en ce qu’ils sont affectés de trous, coups, écailles, marques, tâches, enfoncements, éraflures !
L’appartement loué et aussi dans un état général de saleté et l’interphone intérieur a été arraché.
Bref, « ce n’est pas le top ! »
Qui paye quoi ?
Conflit entre bailleur et ancienne locataire :
Le coût des travaux est estimé à la somme de 5 423,45 €
Le conflit va jusqu’à la Cour d’appel qui en réparti le coût :
3 057,08 € à la charge de la locataire pour défaut d’entretien et dégradations.
2 366,37 € à la charge du propriétaire au titre de la vétusté.
Le propriétaire a relevé appel de la décision du juge des contentieux de la protection qui l’a débouté de sa demande d’indemnisation concernant les réparations locatives.
La Cour d’appel lui a donné raison et a condamné la locataire à réparer les dégâts causés par le défaut d’entretien et les dégradations. Mais elle a jugé qu’il y a une répartition à effectuer entre les deux notions : défaut d’entretien et dégradations d’une part et vétusté d’autre part.
C’est l’intérêt de la décision, qui impose une répartition bailleur / preneur.
Conséquence opérationnelle :
Nous avons à faire à une hypothèse d’école dans laquelle la locataire ne s’est pas manifestée pour l’état des lieux de sortie.
Le gestionnaire de loyers doit insister sur le caractère contractuel de l’état des lieux de sortie (qui devient unilatéral, mais effectué par commissaire de justice en cas d’absence du locataire sortant).
Ce contrat doit prendre en compte le défaut d’entretien et les réparations suite aux dégradations déduction faite de la vétusté.
Le tout, bien entendu, sous la surveillance du juge des contentieux de la protection en cas de désaccord.
Sources :
Cour d’appel de CAEN 30 avril 2026 n° 25/00853
Article 7 de la loi du 6 juillet 1989
Articles 1728, 1730, 1731 et 1755 du Code civil
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