Jean-Pierre analyse pour vous …
Agents immobiliers : avez-vous pensé aux voisins ?
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Les faits :
Des personnes avaient acquis un appartement avec emplacement de stationnement en 2011.
Revente de l’appartement en 2016 pour le prix de 710 000,00 €.
Les acquéreurs se sont plaints du comportement anormal de l’occupant de l’appartement voisin.
En fait, l’attitude du voisin leur avait été cachée lors de la vente (en espérant que l’agent immobilier n’y est pour rien…).
Les juges du fond (première instance et Cour d’appel de PARIS¹ reconnaissent le dol². Mais ils ne demandent pas la nullité de la vente pour vice du consentement mais une diminution du prix et bien entendu le remboursement de la différence.
Pourvoi en cassation des vendeurs.
Deux raisonnements :
Le premier consiste à soutenir que l’acquéreur victime d’un dol et qui décide de ne pas demander l’annulation du contrat, ne peut qu’être indemnisé pour la perte de la chance d’avoir pu contracter à des conditions plus favorables. La perte de chance est difficile à démontrer.
Le deuxième, retenu par la Cour d’appel et la Cour de cassation, consiste à soutenir que les acquéreurs dûment informés des désordres causés par le voisin n’auraient pas accepter d’acheter l’appartement au prix convenu.
Or donc, le préjudice consiste ici dans un excès de prix payé.
Les juges du fond ont évalué la décote à 15 % du prix de vente, soit la somme de 106 500,00 €.
L’apport de la décision :
La Cour confirme que l’acquéreur victime d’un dol, s’il ne demande pas la nullité de la vente, peut tout à fait agir en diminution du prix d’achat et obtenir une indemnisation égale à la différence.La Cour a visé les articles 1116 et 1382 du Code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016.⁴
Conséquence opérationnelle :
Attention:
L’agent immobilier qui est responsable de la visite et de l’audit physique du bien à mettre en vente devra s’inquiéter de la qualité du voisinage… et avertir les personnes intéressées en cas de problème.
Une vérification de plus à placer dans l’évaluation du bien à mettre en vente.
Sources et index :
¹ Cour d’appel de PARIS 12 juillet 2024 n° 21/14540
² Le dol est une tromperie par laquelle l’un des contractants provoque chez l’autre une erreur qui le détermine à contracter : c’est l’un des vices du consentement avec l’erreur et la violence.
³ Civ 3° 28 mai 2026 n° 24-20821
⁴ La nouvelle réglementation ne change rien au raisonnement.
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