La mention « combles aménageables » suscite chez l’acquéreur une attente légitime : celle de pouvoir créer une ou plusieurs pièces supplémentaires sans gros œuvre.
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Que s’est-il passé ?
1er octobre 2008 : mandat donné par des personnes à une agence immobilière de rechercher un bien avec trois chambres, séjour et terrain de 300 m² environ.
13 décembre 2008 : ces personnes acquièrent une maison comprenant les éléments ci-dessus et en plus des « combles aménageables ».
Le prix de la maison, en 2008, était de 288 000,00 €.
Désir des acquéreurs d’aménager les « combles aménageables » : devis et surprise, il faut débourser la somme de 15 000,00 € ! (Soit environ 5% du prix).
« Chafouins », nos acquéreurs assignent les vendeurs en réparation du dommage causé, au motif que ces derniers n’ont pas répondu à leur obligation de délivrance.①
En effet, ils estiment que les travaux à réaliser (reprise de la charpente) caractérisent plutôt des « combles perdus » que des « combles aménageables ». Or donc, les vendeurs n’ont pas délivré une maison conforme.
12 mars 2020 : Ils n’ont pas gain de cause en première instance② car la présence de combles aménageables ne faisait par partie des critères définis en amont. Le mandat de recherche donné à l’agent immobilier ne mentionnait pas la demande de « combles aménageables » : ce bonus ne fait pas partie du « champ contractuel », excluant toute faute de la part des vendeurs.
8 décembre 2021 : première décision de cassation③. Résultat : violation de la loi !
En effet l’acte de vente mentionnait des combles aménageables. Ils doivent donc être délivrés comme tels et les vendeurs sont responsables contractuellement de ce défaut. ④
17 janvier 2023 : La cour d’appel⑤ de renvoi a naturellement condamné les vendeurs à payer aux acquéreurs des dommages intérêts.
Nouveau pourvoi en cassation !
Les vendeurs (eux aussi chafouins… » estiment que dans le cadre de leur obligation de délivrance, la seule obligation qui pèse sur le vendeur d’un immeuble comprenant des « combles aménageables » est que ces combles soient effectivement aménageables et qu’elles ne constituent pas des « combles perdus ».
En effet, ils estiment que la Cour aurait dû cerner la notion elle-même de « combles aménageables » : la seule obligation qui pèse sur le vendeur d’un immeuble comprenant des « combles aménageables » est que lesdits combles soient effectivement aménageables :
- Si oui pas de responsabilité des vendeurs.
- Si non, responsabilité des vendeurs, il s’agit en fait de « combles perdus ».
26 juin 2025 : deuxième arrêt de cassation⑥ . Il résulte du dossier (expertise et consultation amiable) que les combles sont en réalité perdus et que pour les rendre « aménageables », il faut réaliser des travaux de structure (modification et renforcement de la charpente).
Or donc, les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance CQFD.
Les leçons à tirer de cette longue procédure :
1°) L’agent immobilier est bien l’animateur du « champ contractuel » :
En effet, si l’on refait l’histoire, il aurait été plus simple de ne pas préciser la notion de combles !
Ce n’était pas le désir des acquéreurs dans leur mandat de recherche et ce n’était pas ce qui était réellement vendu.
Bien que la procédure ne le dise pas, il ne serait pas surprenant que les différents rédacteurs aient copié-collé les différents titres de propriété, sans aller voir sur place.
Mais l’agent immobilier doit s’assurer de la réalité de ce qui est promis à la vente.
De son côté, le notaire rédige son acte sur pièces et non par rapport à la réalité du terrain qui reste de la responsabilité du négociateur.
2°) Ce « champ contractuel » est évolutif :
Nous sommes en présence d’un cas d’école de l’évolution du champ contractuel : au départ (mandat de recherche) il n’v avait pas de combles aménageables – en fait le mandat définissant la maison convoitée ne mentionne pas de désir d’extension.
Au cours de la négociation, ces combles sont apparus et ont alléché les personnes devenues acquéreurs.
3°) Attention au vocabulaire employé :
L’établissement de la consistance du bien mis en vente et finalement vendu est essentiel : il caractérise le « champ contractuel » et le vendeur est tenu par cette consistance de son obligation de délivrance.
L’établissement de la consistance du bien vendu est donc essentiel, en particulier lors de la prise de mandat. Mais cette consistance peut tout à fait s’affiner par la suite.
La consistance du bien est l’objet du contrat ! Le tout sans avoir à examiner la question de savoir s’il s’est agi d’un élément déterminant du consentement de l’acquéreur.
La mention « combles aménageables » suscite chez l’acquéreur une attente légitime : celle de pouvoir créer une ou plusieurs pièces supplémentaires sans gros œuvre (ici sans modification de la charpente ou de travaux de structure). Il en aurait été autrement s’il avait été employé les termes de « combles » ou « combles perdus » ou « grenier » ou rien du tout !
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Cette décision du 26 juin 2025 et l’intégralité de cette longue procédure milite pour la rédaction des actes (mandat de recherche, mandat de mise en vente, publicité, offre d’achat, ratification de l’offre d’achat, compromis) par l’agent immobilier, qui animera et maîtrisera l’intégralité du champ contractuel.
Sources et renvois :
① En matière de vente, la délivrance est définie par l’article 1604 du Code civil comme « le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ».
② CA AMIENS du 12 mars 2020
③ Civ 3° 8 décembre 2021 n° 20-16159
④ « Pour exclure la responsabilité contractuelle des vendeurs, l’arrêt retient que, la présence de combles aménageables ne faisant pas partie des critères définis dans le mandat de recherche donné par les acquéreurs à l’agence immobilière, elle n’était pas entrée dans le champ contractuel, de sorte que les vendeurs n’avaient pas pu commettre de faute.
En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que l’acte de vente du 13 décembre 2008 portait sur une maison comprenant des combles aménageables, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »
⑤ CA AMIENS du 17 janvier 2023, n° 22/01107
⑥ CIV 3° 26 juin 2025 n° 23-14451
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