Assurance : La Cour de cassation précise le cas de l’absence d’information de l’aliénation de la chose assurée.¹
Attention, il y a un risque de non-couverture par l’assureur du vendeur !
En effet, lorsque l’assureur n’a pas été informé de la vente du bien assuré, l’assureur peut, en cas de défaut de paiement de la prime, suspendre la garantie et ensuite résilier la police, après avoir adressé au vendeur (ou à la personne chargée du paiement des primes) à son dernier domicile connu de lui, la mise en demeure prévue à l’article L 112-3 du Code des assurances.
Et ce malgré le texte de l’article L 121-10 du même code qui dispose d’un transfert de plein droit de la police d’assurance à l’acquéreur.
Que s’est-il passé ?
Un syndicat de copropriétaires était titulaire d’une police d’assurance souscrite auprès d’un assureur X.
24 juillet 2015 : acte authentique de vente de l’ensemble des lots à une société. L’assureur n’a pas été informé.
12 avril 2017 : l’assureur X adresse au syndicat des copropriétaires une mise en demeure de payer la prime annuelle pour l’année 2017. La mise en demeure précise qu’à défaut de paiement dans les 30 jours, les garanties seraient suspendues et qu’après 40 jours, le contrat serait résilié.
La prime a été effectivement réglée par la société acquéreur, mais après le délai de 40 jours.
6 septembre 2017 : dégâts causés à l’immeuble par le cyclone Irma. L’assureur X refuse sa garantie au motif que la police était résiliée malgré le paiement.
La société acquéreur assigne au Tribunal judiciaire qui ne lui donne pas raison, la Cour d’appel non plus et enfin la Cour de cassation rejette son pourvoi.
Deux textes qui semblent contradictoires :
L’article L 121-10 du Code des assurances :
« En cas de décès de l’assuré ou d’aliénation de la chose assurée, l’assurance continue de plein droit au profit de l’héritier ou de l’acquéreur, à charge par celui-ci d’exécuter toutes les obligations dont l’assuré était tenu vis-à-vis de l’assureur en vertu du contrat.
…….
En cas d’aliénation de la chose assurée, celui qui aliène reste tenu vis-à-vis de l’assureur au paiement des primes échues, mais il est libéré, même comme garant des primes à échoir, à partir du moment où il a informé l’assureur de l’aliénation par lettre, tout autre support durable ou moyen prévu à l’article L. 113-14. … »
L’article L 113 – 3 alinéas 2 et 3 du Code des assurances :
« A défaut de paiement d’une prime, ou d’une fraction de prime, dans les dix jours de son échéance, et indépendamment du droit pour l’assureur de poursuivre l’exécution du contrat en justice, la garantie ne peut être suspendue que trente jours après la mise en demeure de l’assuré. Au cas où la prime annuelle a été fractionnée, la suspension de la garantie, intervenue en cas de non-paiement d’une des fractions de prime, produit ses effets jusqu’à l’expiration de la période annuelle considérée. La prime ou fraction de prime est portable dans tous les cas, après la mise en demeure de l’assuré.
L’assureur a le droit de résilier le contrat dix jours après l’expiration du délai de trente jours mentionnés au deuxième alinéa du présent article. »
Or donc la prime n’est pas payée car la compagnie d’assurance X n’est pas informée à temps.
La question de droit est de savoir si, au jour de la tempête, l’immeuble était assuré ou non.
Revirement de jurisprudence :
Avant : La Cour de cassation exigeait que la mise en demeure soit adressée à l’acquéreur.
Or donc cette exigence rendait inopérante la faculté de résiliation de l’assureur lorsque ce dernier ignorait le transfert de propriété.
En deux mots : pas d’information de l’assureur, pas de résiliation possible pour défaut de paiement de la prime.
Mais ça c’était avant !
Après le 6 novembre 2025 :
Revirement de jurisprudence : Pour assurer l’effectivité de la faculté de résiliation (article L 113 – 3 du Code des assurances), la Cour a jugé que lorsqu’il n’a pas été informé de la vente de la chose assurée, il peut, en cas de défaut de paiement de la prime, suspendre la garantie et ensuite résilier la police.
Le tout, bien entendu, après avoir adressé au vendeur, à son dernier domicile connu de lui, la mise en demeure prévue par l’article L 113 – 3 du Code des assurances.
Or donc, le jour du cyclone, le contrat était résilié à « l’insu du plein gré » de la société acquéreur !
Conséquence opérationnelle :
Nous avions l’habitude d’annoncer aux clients vendeurs et acquéreurs que la police d’assurance continuait de plein droit au profit du deuxième, sans formalités à opérer.
Bien entendu la compagnie d’assurance conservait une créance contre le vendeur, transmissible à l’acquéreur, mais c’était tout.
Attention, à partir de cette décision, il y a une possibilité de suspension et de résiliation du contrat !
La responsabilité des professionnels est engagée, si l’information de l’assureur n’est pas effectuée.
Il faudra, bien entendu mentionner une obligation d’information dans les promesses et le compromis et pour l’agent immobilier la contrainte de suivre la nouvelle adresse du vendeur et celle de l’acquéreur.
Source : Civ 2° 6 novembre 2025 n° 23-13 984 ¹
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