Dans nos métiers nous avons à réaliser l’audit juridique et technique du bien à mettre en vente ou à louer. Juste une question: QUID DE L’ASSAINISSEMENT en 2026?
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Après avoir visité et bu le café, une question va en particulier se poser : comment s’effectue l’assainissement des eaux usées ?
Nous savons qu’il y a une obligation de raccordement à l’assainissement collectif.
L’assainissement individuel est toujours possible, mais la question de sa conformité doit se poser.
L’assainissement de l’immeuble à mettre en vente :
Première question : est-il possible de vendre, à usage d’habitation, un immeuble dépourvu de tout système d’assainissement ?
Réponse : NON !
On peut tout à fait mettre en vente, mais pas pour de l’habitation immédiate (ruine, immeuble à rénover entièrement etc…)
En effet, l’existence d’un système d’assainissement participe à la définition même de logement. Le Code de la Construction et de l’Habitation est sans équivoque sur ce point « Tout logement est pourvu d’une alimentation en eau potable et d’une installation d’évacuation continue des eaux usées domestiques ».
Or donc : tout immeuble qui rejette des eaux usées domestiques doit disposer d’un système d’assainissement.
- Si réseau public de collecte : le raccordement est obligatoire dans le délai de deux années à compter de sa mise en service.
- Si pas de réseau public de collecte : l’immeuble doit être équipé d’une installation d’assainissement non collectif.
Et si rien de tout cela :
- Le vendeur ne pourra pas délivrer un immeuble à usage d’habitation : le mandat et la vente auront pour objet un immeuble IMPROPRE A L’HABITATION et il faudra que la mise à prix ou le prix dans la vente soit fixé en considération de l’absence de système d’assainissement.
- Bien entendu, le vendeur ne pourra rien fournir sur un système d’assainissement qui n’existe pas !
En tout état de cause, l’agent immobilier devra, lors de son audit du bien à mettre en vente informer l’acquéreur (dans le mandat ou par tout autre procédé) du zonage et de la situation de l’immeuble par rapport à un éventuel réseau public de collecte.
L’immeuble n’est pas raccordé, mais est-il raccordable ? Et dans quelles conditions ?
Le contrôle du raccordement au réseau d’assainissement collectif :
Principe de base : Depuis le 1er janvier 2023, le vendeur doit fournir à l’acquéreur un rapport de contrôle du raccordement de l’immeuble au réseau public de collecte.
Normalement, cette exigence est limitée aux communes ayant mis en place un contrôle dudit raccordement et ce en application de l’article L 2224-8-II du Code général des collectivités territoriales.
Mais : si l’immeuble est déclaré raccordé alors qu’il ne l’est pas « utilement », il est de jurisprudence constante que le vendeur doit répondre de ce défaut de conformité !
Or donc, la vérification s’applique à tout le monde !
Et si le rapport révèle une non-conformité : qui paye ?
C’est le vendeur !
Sauf, bien entendu l’acquéreur dûment informé et par convention contraire.
Et en cas de système d’assainissement individuel non conforme : qui paye ?
Le vendeur devra faire exécuter les travaux de mise en conformité à ses frais et dans un délai d’un an après la vente ! Oups….
Bien entendu, l’acquéreur dûment informé pourra prendre les travaux à sa charge. Bien entendu le prix sera établi en conséquence.
Conséquence opérationnelle :
Lors de la visite du bien à vendre, surtout concernant des bâtiments anciens, l’agent immobilier devra faire un point très précis sur l’assainissement.
- Par rapport à l’immeuble lui-même : raccordé ou non, assainissement individuel ou non, et il devra informer et négocier le prix en conséquence.
- Par rapport à la situation de l’immeuble : est-il oui ou non raccordable et si oui, dans quelles conditions ?
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