Droit de préemption dans le cadre de la loi dite Pinel
Principes :
L’article L 145 – 46 al 1er du Code de commerce dispose qu’en cas de projet de vente d’un local à usage commercial ou artisanal par son propriétaire, le locataire, titulaire du bail commercial, dispose d’un droit de préemption.
Un parlementaire a souhaité obtenir du gouvernement la confirmation que la vente d’un immeuble dont l’usage principal correspond à une ou plusieurs des sous-destinations du 5° de l’article R. 151-28 du Code de commerce (industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d’exposition) ne relève pas de ce droit de préemption.
Le ministre des Finances indique que ce droit étant une limite à l’exercice du droit de propriété, les conditions d’exercice doivent connaître une interprétation stricte.
1°) Seul le titulaire du bail portant sur le local commercial ou artisanal peut en bénéficier.
Si le locataire est une société, ce droit lui revient, et ne peut bénéficier individuellement à un actionnaire, un dirigeant ou un salarié, fut-il occupant des lieux.
Les sous-locataires, les occupants à titre précaire (notamment, ceux dont le bail a été résilié, mais qui occupent encore les lieux contre le versement d’une indemnité d’occupation ou qui les occupent à titre gratuit),
les usufruitiers ne sont pas inclus dans le bénéfice de ce droit.
2°) L’exercice de l’activité doit être effectif.
Le locataire qui a déclaré la cessation de son activité ne saurait, en principe, se prévaloir de ce droit postérieurement à la cessation de cette activité.
Il ne couvre pas les lots ayant d’autres usages que l’usage commercial ou artisanal.
Si l’activité exercée s’est transformée et que l’usage a une nature autre qu’artisanale ou commerciale, il paraît difficile de se prévaloir de ce droit.
3°) En est exclu, en cas de cession globale, un immeuble comprenant un ou des locaux commerciaux.
Le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce exclut l’application du dispositif en cas de cession globale d’un immeuble comprenant un ou des locaux commerciaux.
L’avis n° 446 de Mme Bonnefoy au nom de la commission des lois du Sénat du 9 avril 2014 indique qu’il s’agit là d’« exempter du droit de préférence la cession globale d’un immeuble, de quelque nature qu’il soit, qui comporterait un local commercial ».
En effet, le législateur ayant visé spécifiquement la vente d’un local à usage commercial ou artisanal et non la vente globale d’un immeuble pouvant inclure des locaux ayant un usage artisanal ou commerciale conforme à leur destination, le propriétaire paraît libre de procéder à la vente globale de l’immeuble.
Une interprétation contraire l’obligerait à procéder à une vente par lots contre sa volonté d’opérer une vente globale, pour satisfaire une obligation vis-à-vis du preneur d’un lot.
Ceci serait une atteinte disproportionnée aux conditions d’exercice du droit de propriété, et donnerait au locataire un pouvoir de blocage.
Si la jurisprudence (en l’état peu significative) ne confirmait pas cette interprétation, il appartiendra au législateur de préciser le texte dans ce sens.
Source: Rép. min. n° 21155 : JO Sénat, 22 avr. 2021, p. 2702, H. Marseille
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