L’essentiel Les prix des logements anciens ont légèrement augmenté par rapport au 3e trimestre 2015
À fin janvier 2016, les volumes des ventes progressent sur un an. En comparaison avec le marché immobilier national, celui des stations balnéaires est orienté à la baisse sur un an.
Selon l’indice des Notaires de France-Insee, au 4e trimestre 2015, les prix des logements anciens ont légèrement augmenté pour le 2e trimestre consécutif.
Marché de l’ancien. Les prix dans l’ancien croissent de 0,4 % par rapport au 3e trimestre 2015 (en données provisoires corrigées des variations saisonnières), après une hausse de 0,2 % le trimestre précédent.
Sur un an, les prix de l’ensemble des logements anciens sont quasi stables (‑ 0,2 %).
Pour la première fois depuis début 2012, les prix des maisons augmentent par rapport au même trimestre de l’année précédente : ils s’élèvent de 0,4 % entre le 4e trimestre 2014 et le 4e trimestre 2015.
Les prix des appartements restent quant à eux en baisse, mais elle s’atténue (‑ 1 % sur un an, après ‑ 2 %).
Prix au m2 médian des appartements anciens (évolution sur un an)
Bases immobilières des Notaires de France
En Île-de-France, les prix des logements anciens sont quasi stables au 4e trimestre 2015 (+ 0,1 %, après + 0,4 %).
Sur un an, la baisse des prix continue de s’atténuer : ‑ 0,8 % par rapport au 4e trimestre 2014, après ‑ 1,6 % au 3e trimestre et ‑ 2,5 % au 2e trimestre.
Les prix des appartements baissent de 1 %, alors que ceux des maisons sont presque stables (‑ 0,2 %).
En province, les prix des logements anciens remontent au 4e trimestre 2015 : + 0,5 % par rapport au trimestre précédent, après + 0,1 %.
Sur un an, ils sont stables par rapport au 4e trimestre 2014. Là aussi, les prix des maisons se redressent (+ 0,5 % sur un an), alors que les prix des appartements continuent de baisser (‑ 0,9 % sur un an).
Bilan de 2015. Au 4e trimestre 2015, l’augmentation de volume des transactions ne se dément pas, entraînant pour le 2e trimestre consécutif une légère augmentation des prix.
Le volume de transactions au niveau national connaît, en 2015, une hausse similaire à celle intervenue au cours de l’année 2013 d’environ 100 000 transactions supplémentaires, portant leur nombre à 809 000 (+ 16 %).
À la différence de 2013, quand la progression avait été constante sur 12 mois à partir d’un point bas, le nombre de transactions a crû autant mais sur une période plus courte (8 mois environ), reflet d’un engouement fort et subit pour l’immobilier.
Seuls les départements de l’Indre, de la Lozère, de la Haute‑Corse et du Cantal enregistrent une baisse des volumes (entre 2 et 5 %), l’augmentation pouvant aller jusqu’à 25 % dans des départements comme le Morbihan, le Pas‑de‑Calais ou encore la Charente‑Maritime.
Cette hausse des volumes a eu pour corollaire de tirer la courbe des prix vers le haut, sans pour autant les amener en territoire positif : son effet n’a été que de stopper la baisse des prix, ceux‑ci restant stables sur l’ensemble de l’année 2015 compte tenu de la baisse constatée aux cours des 2 premiers trimestres.
2015 restera donc comme l’année au cours de laquelle on aura assisté à un changement de polarité dans la courbe des prix, mais pas encore celle du rattrapage de l’effritement des prix qui a eu lieu lors des 3 années précédentes.
Évolution du volume des ventes depuis déc. 2000
Avant-contrats. La projection de l’indice de prix des appartements anciens sur l’ensemble de la France métropolitaine à partir des avant‑contrats indique une baisse des prix des appartements et une légère hausse des maisons (+ 1,3 %) sur un an.
En province, l’indicateur avancé des appartements anciens est en légère diminution sur un an (‑ 0,2 %). Les maisons suivent la tendance nationale, avec une hausse de + 1 % sur un an.
En Île‑de‑France, les indicateurs avancés sur les avant‑contrats montrent que la stabilité des prix observée en 2015 pour les appartements anciens devrait perdurer début 2016. Concernant les maisons anciennes, ils laissent présager une légère hausse de leur prix.
Effet de rattrapage ou réelle tendance de fond ? Il existe aujourd’hui une alchimie favorable combinant baisse des taux (accentuée encore en mars) et augmentation des volumes, avec donc de la fluidité retrouvée et une augmentation prévisible des prix.
Avec 809 000 transactions, nous sommes revenus près de la moyenne du volume annuel des années d’avant crise.
Le phénomène de rattrapage trouve certainement son origine dans le passage à l’acte de propriétaires et d’acquéreurs qui attendaient et se sont finalement décidés, considérant la lente baisse des prix, les taux bas et la nécessité de vendre ou d’acheter qui se fait plus pressante au fil du temps.
Marché du neuf. En données brutes cumulées sur douze mois, le nombre de logements commencés (351 200 unités) est stable.
L’encours des logements proposés à la vente se réduit à 99 300 logements en fin de trimestre (- 6,1 % par rapport au 4e trimestre 2014).
Sur l’année 2015, les ventes brutes de maisons individuelles en diffus s’élèvent à environ 111 300 unités (+ 11 % par rapport à 2014).
Marché des stations balnéaires. En comparaison avec le marché immobilier national, celui des stations balnéaires est orienté à la baisse : on note une diminution des prix médians sur un an dans plus de trois-quarts des villes analysées.
Dans la plupart, les baisses sont inférieures à 10 %. Certaines enregistrent des diminutions plus importantes, principalement sur le marché des maisons anciennes (Saint-Raphaël, Hyères, Concarneau).
A contrario, dans d’autres villes, le marché repart, notamment pour les appartements, à Ajaccio (+ 9 %), Bastia (+ 2,7 %) et Saint-Malo (+ 3,7 %).
Source : Conseil Supérieur du Notariat, Note de conjoncture immobilière n°31, avr. 2016