Le loi Hoguet peut tout à fait s’appliquer indépendamment de la rédaction de l’objet social de la société ou de l’intitulé de l’entreprise : la Cour demande au juge d’analyser les faits et de requalifier.
PRINCIPE :
Nous sommes aux limites de l’entremise :
D’une part, il a été jugé que « la règlementation (Hoguet) est inapplicable à la mission générale et complexe de commercialisation allant au-delà d’une simple mission d’entremise ;
D’autre part, il a été jugé que la loi Hoguet est applicable à une mission générale d’étude, d’assistance et de commercialisation d’immeubles alors que l’agent immobilier n’avait qu’une mission d’entremise
Bref, il est difficile pour le juge de cerner la notion d’entremise et de l’enfermer dans un quelconque carcan.
FAITS :
Une société (Parella Partners) a pour activité, notamment, le conseil opérationnel en immobilier d’entreprise.
Elle a été contactée par une société d’avocats désireuse de changer ses locaux.
Un document dénommé « proposition de service » a été signé à l’effet de définir la mission :
- Validation des besoins
- Hiérarchisation des priorités
- Recherche immobilière (recensement des offres adaptées aux deux hypothèses élaborées, identification d’une « shortlist » de locaux)
- Analyse comparée des sites « shortlistés »
- La négociation (stratégie, modélisation financière comparée des différents scénarios)
- La contractualisation
Présentation d’un projet de bail négocié et conclusion du bail commercial
Refus de la société d’avocats de payer les honoraires : oups ! rien n’y fait, pas même l’adage « toute peine mérite salaire » !
Les premiers juges ont donné raison à la société Parella Partners à l’appui du raisonnement suivant :
«… les disposition de cette loi (article 1er de la loi Hoguet) s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’achat, la vente, l’échange, la location ou sous-location saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis.
Pour dire que la loi du 2 janvier 1970 (Loi Hoguet) en s’applique pas au litige, l’arrêt retient qu’au regard des prestations effectivement accomplies, consistant en la visite de divers locaux, la recherche des besoins du cabinet d’avocats, il y a lieu de considérer que la société Parella-Partners ne s’est pas livrée à une activité d’entremise au sens de ladite loi ».
Or donc, la rémunération (70 000,00 €) est due par le cabinet d’avocat !
QUE NENI :
« En statuant ainsi, alors qu’elle avait préalablement relevé que l’offre de mission émise par la société Parella Partners consistait en
- Une recherche immobilière
- L’analyse comparée des sites retenus
- La négociation et la contractualisation
- Le versement d’un honoraire assis sur la performance de négociation
Que la société mandataire avait effectué la visite de divers locaux et avait transmis à son mandant un bail négocié : la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations : violation de la loi
Or donc, pas de rémunération (70 000,00 €) à payer par le cabinet d’avocat !
Et c’est le dernier mot !!
NEXICONSEIL :
On ne joue pas avec la loi Hoguet : rien n’empêchait la société Parella Partners de prendre une carte « T » pour son activité d’intermédiation.
Si ce n’est participer à quelques heures de formation !
Attention, le notaire, chargé de la police du paiement des honoraires devra aller plus loin dans son analyse.
Source : legifrance.gouv.fr
Commentaire effectué par le Pr THIOVE (Toulouse 1 Capitole) Actualités Juridiques en Droit Immobilier – AJDI éditions DALLOZ en ligne au 20 juillet 2021.
NEXIALIM “La solution formation multiformats des métiers de l’immobilier”