Le mandat d’agent immobilier : admission du « mandat tacite » ?
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LE MANDAT TACITE SERAIT IL POSSIBLE ?
Nous avons tous appris que le mandat de mise en vente ou de mise en location ne peut pas être « tacite ». La Cour de cassation ouvre une brèche dans cette certitude !
L’agent immobilier, comme le juriste, ne se contentera pas de certitudes dans ses explications mais devra analyser…
QUE S’EST IL PASSE ?
Un agent immobilier assigne une SCI propriétaire d’un immeuble en paiement de ses honoraires contractuellement établis ou à minima en paiement d’une indemnité compensatrice.
Rien n’a été signé par la SCI propriétaire.
MAIS l’agent immobilier apporte les éléments suivants :
Un mandat de mise en vente sans clause d’exclusivité rempli et enregistré ne comportant que la signature de l’agent immobilier !
De plus la SCI a payé les diagnostics réalisés par le professionnel à qui l’agent immobilier :
- A émis l’ordre de mission à l’effet de diagnostiquer l’immeuble dans son entier en précisant l’adresse et les références cadastrales.
- Et en possession des clés a ouvert l’immeuble au diagnostiqueur.
Une négociation a été réalisée par l’entremise de l’agent immobilier.
CES ELEMENTS SONT ILS SUFFISANTS POUR DEMONTRER UN MANDAT APPARENT ?
Pour la cour de cassation : oui, il peut tout à fait être établi !
N’oublions pas que la Cour de cassation n’est pas un troisième degré de juridiction et qu’elle ne juge que le droit et non les faits.
La Cour d’appel avait jugé de la manière suivante :
Pour rejeter les demandes de l’agent immobilier l’arrêt avait retenu qu’il n’est pas établi qu’un mandat tacite de vendre l’immeuble de la SCI ait été ratifié au profit de l’agent immobilier et que si la SCI a payé les diagnostics réalisés par la société chargé d’établir les documents, à laquelle l’agent immobilier, en possession des clés, a ouvert l’immeuble…
CASSATION : « L’ordre de mission donné par l’agent immobilier au diagnostiqueur mentionnait que les diagnostics portaient sur l’immeuble en son entier, dont il rappelait l’adresse et les références cadastrales, la cour d’appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis a violé les principes susvisés »
Et renvoi vers la Cour d’appel de MONTPELLIER
QUE RETENIR DE LA DECISION ?
Ni la cour d’appel ni la cour de cassation n’ont soulevé la notion de mandat apparent ou de mandat tacite.
Le débat a porté sur l’existence ou non d’un champ contractuel construisant un mandat de mise en vente.
Le mandat écrit préalable et son enregistrement ne sont pas ici des formalités substantielles.
CONSEQUENCES OPERATIONNELLES :
Le « mandat tacite » peut être reconnu : et ça c’est nouveau.
Mais, il faut que le champ contractuel soit bien établi et que l’intégralité du processus de mise en vente soit bien conservée afin d’apporter à la juridiction la démonstration des actions effectuées par l’agent immobilier.
Ne jouons pas avec le feu : contractualisons le mandat écrit imposé par la réglementation et enregistrons… ce n’est qu’une jurisprudence et non pas un texte réglementaire.
Source : Cassation 3° chambre 19 février 2026 n° 24-14903
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