CIV 1° 15 mai 2015, n° 14 – 15.993
INTÉRÊT POUR L’AGENT IMMOBILIER :
Rien n’est pardonné à l’agent immobilier pour la perception de sa commission !
Il est rare de voir une profession si juridiquement encadrée.
Mal tenir le registre des mandats, c’est supprimer sa rémunération !
FAITS
Une société civile immobilière confie à un agent immobilier, un mandat de gestion auquel elle met fin.
Assignation de l’agent immobilier, en nullité du mandat et en restitution de la rémunération qu’il a prélevée.
Dans son argumentation, la SCI se réfère à un « cafouillage » dans la tenue du registre des mandats.
2 janvier 1999 | Autre mandat portant le numéro 249 – pour d’autres clients |
13 novembre 2001 | Autre mandat portant le numéro 248 – pour d’autres clients |
14 avril 2003 | Autre mandat portant le numéro 254 – pour d’autres clients |
14 avril 2003 | Signature du mandat de gestion – mandat en ligne n° 255 |
2 mai 2003 | Autre mandat portant le numéro 256 – pour d’autres clients |
31 décembre 2004 | Fin du mandat de gestion |
En d’autres termes, les mandats du 2 janvier 1999 et du 13 novembre 2001 n’avaient pas été enregistrés, et le problème a été rattrapé très certainement dans l’année 2003, par les inscriptions 248 et 249.
De plus, le registre n’est pas paginé sur les deux pages qui ont été soumises à la Cour. Pourtant, la continuité est suffisamment établie par la succession, non discutée, des mandats figurant sur les deux pages en question.
LE CONTEXTE JURIDIQUE
Nous assistons à un climat d’insécurité juridique sans précédent : la moindre paille dans le système est sanctionnée par le retrait de la rémunération de l’agent immobilier.
Il s’agit pour la juridiction de se prononcer sur l’application des articles 6 de la loi HOGUET et 72 du décret du 20 décembre 1972.
L’agent immobilier est tenu de reporter par ordre chronologique les mandats qui lui sont consentis, sur un registre à l’avance coté sans discontinuité et relié, ces prescriptions s’imposant à peine de nullité des mandats qui ne seraient pas régulièrement retranscrits.
Donc, le registre était non coté et établi sur une page où figurait un mandat qui n’était pas enregistré dans l’ordre chronologique. Quelle est la conséquence juridique des ces manquements ?
LA QUESTION POSÉE A LA JURIDICTION
Les mandats 248 et 249 sont irréguliers et peuvent être annulés.
De plus, les deux pages fournies ne sont pas numérotées.
Qu’en est il des mandats subséquents dument inscrits à leur date ?
La Cour d’appel de Colmar avait jugé que l’annulation des mandats établis et enregistrés postérieurement à un mandat irrégulier, dont la nullité ne peut être prononcée en l’absence des intéressés, conduirait à une insécurité juridique pour l’agent mandaté aux fins de gestion et pour la validité des contrats ultérieurs qui pourrait être remise en cause ;
« Si le formalisme de chaque mandat est requis à peine de nullité pour la protection du mandat concerné, cette sanction ne peut atteindre que le seul mandat entaché d’irrégularité, la nullité ne pouvant sans un texte spécifique sanctionner l’ensemble des relations conclues entre l’agent et ses mandants successifs ».
LA DÉCISION DE LA JURIDICTION
Clair, net et précis : violation de la loi !
« Attendu qu’en rejetant sa demande, alors qu’elle avait constaté que le mandat été mentionné sur un registre non paginé, la cour d’appel qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ».
La continuité est polluée par deux mandats inscrits et une confusion peut naître par l’absence de pagination (sur les deux pages présentées – on ne sait pas pour le reste).
NEXICONSEIL :
Inutile de rappeler la fragilité de la rémunération de l’agent immobilier…
Le droit à rémunération est subordonné à :
L’ÉTABLISSEMENT D’UN MANDAT + L’INSCRIPTION SUR LE REGISTRE A SA DATE.
Le registre des mandats doit être tenu scrupuleusement, sur un registre côté sans discontinuité et relié.
Est il possible de rattraper un oubli d’inscription du mandat ? On peut raisonnablement penser que oui (Citons la tenue du répertoire des actes par un notaire qui permet des rectifications).
Mais, il faut indiquer la régularisation dans l’inscription elle-même : Mandat numéro …. En date du …. (Régularisation oubli d’inscription). Il est bien entendu que la preuve de la date de signature dudit mandat peut être établie par d’autres moyens.
Et surtout il faut PAGINER le registre…
Une question reste en suspens : l’omission de l’inscription d’un mandat, sur un registre bien paginé ?
Cette décision sera très certainement commentée, nous vous en ferons l’analyse.