Quelle est la limite entre une simple tolérance pour la fixation d’un siège social dans une villa louée à usage d’habitation et la création d’un véritable titre d’exploitation pour un fonds de commerce ?
CIV 3°, 9 juillet 2014, FS-P+B n° 12-29.329
Des bailleurs ont donné à un preneur congé pour vendre une maison initialement louée à usage d’habitation (villa avec jardin, sise à TOULON….)
Le bail avait été établi de la manière suivante :
Bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989
Qualifié de « bail de location »
Durée trois ans renouvelable par tacite reconduction, sauf dénonciation par l’une des parties avec un préavis de six mois,
De plus, après la séparation du couple locataire, le mari avait été attributaire du bail, comme consistant le domicile conjugal.
Mais une clause dans l’acte (ou dans un avenant formant autorisation) stipule que « le preneur pourra exercer dans les lieux toutes activités professionnelles, commerciales ou industrielles ». En fait, le pourvoi indique que les parties (bailleur et preneur) n’ont voulu conclure qu’un bail d’habitation, et que l’autorisation a été donnée par le bailleur d’une sous location de tout ou partie de la villa à usage professionnel, commercial ou industriel qu’à titre de simple tolérance. Le commencement d’exécution étant un bail d’habitation seul.
Le locataire a installé dans la maison (avec l’autorisation), le siège de son entreprise et reçoit ses clients.
Assignation par le locataire, suite au congé pour vendre : j’ai la propriété commerciale ! Car le bail est mixte (habitation et commercial)
Son raisonnement n’a pas été suivi par les juges du fond, car pour eux, il ne s’agissait que d’une simple tolérance.
CASSATION : Autorisation d’exercer dans les lieux toutes activités professionnelles, commerciales ou industrielles
+ Un véritable fonds de commerce est exploité dans les lieux (relation avec une clientèle)
Il existe un bail commercial, donc le congé pour vendre est nul !
NEXICONSEIL : attention aux tolérances pour l’immatriculation d’une société. C’est tout à fait possible, mais il ne faut pas dénaturer le bail et laisser créer un fonds de commerce.