Immobilier résidentiel : vers une année record en termes d’investissement
Selon une étude réalisée par Knight Franck France, conseil international en immobilier, malgré les aléas de l’épidémie de Covid-19, le marché français de l’immobilier résidentiel a fait preuve de solidité depuis le début de 2021. Ainsi, les ventes aux particuliers et les prix au m2 sont orientés à la hausse, tandis que les institutionnels confirment leur grand appétit pour les ventes en bloc avec un peu plus de 4 milliards d’euros engagés au 1er semestre dans l’Hexagone.
Les prochains mois s’annoncent tout aussi favorables. Jouissant de son statut de valeur refuge, le marché résidentiel profitera de l’amélioration de la situation sanitaire et de l’accélération de la croissance. Les ménages profiteront aussi de l’épargne de précaution amassée durant la crise pour concrétiser leurs projets d’acquisition, d’autant que les conditions de financement restent très attractives du fait de l’allongement de la durée d’emprunt et de taux bas. Malgré la rareté de l’offre, les investisseurs institutionnels demeureront quant à eux très actifs, si bien que les volumes investis sur le marché résidentiel devraient atteindre un nouveau record en 2021.
Les années se suivent et se ressemblent… Avec plus de 6 milliards d’euros investis en 2020 et une hausse de 55 % par rapport à 2019, le marché français de l’immobilier résidentiel avait déjà atteint tous les records. Représentant 19 % de l’ensemble des sommes engagées en France, les logements étaient ainsi devenus la deuxième classe d’actifs immobilière la plus prisée des investisseurs, loin derrière les bureaux (18,2 milliards), mais devant les commerces (4,5 milliards) et l’immobilier industriel (3,6 milliards).
Les chiffres clés :
Hausse des ventes dans l’ancien et le neuf
Au 1er semestre 2021, 208 000 ventes de logements anciens
(+ 8 % sur un an) et 12 200 ventes de logements neufs (+ 9 %) ont été comptabilisées en Île-de-France (cumul sur 12 mois glissants)
La production neuve à la peine
Le nombre de permis obtenus progresse légèrement (+ 1,9 % sur un an), mais reste inférieur de 11 % à la moyenne 2011-2020. Le nombre de logements commencés recule quant à lui de 2,7 % sur un an.
Ralentissement de la hausse des prix
Le prix des logements franciliens continue de progresser, dans l’ancien (+ 2,1 % sur un an pour les appartements à fin juin 2021) comme dans le neuf (+ 1,7 %). Les prix devraient modérément augmenter au 2nd semestre 2021.
Des volumes investis record
Après la performance exceptionnelle de 2020 et du 1er semestre 2021 (plus de 4 milliards d’euros investis en France), les sommes engagées sur le marché résidentiel devraient atteindre un nouveau record sur l’ensemble de cette année.
Des conditions d’emprunt favorables
Cela s’explique aussi par des taux de plus en plus bas. Le taux d’intérêt moyen poursuit sa baisse et atteint un niveau historiquement faible à 1,05 % en août 2021, soit une chute de
21 points de base sur un an et de 9 points depuis la fin de 2020. Il pourrait s’orienter à la hausse au second semestre mais resterait à un niveau exceptionnellement bas. Par ailleurs, la durée moyenne d’emprunt atteint des sommets avec 236 mois en août 2021 (après des pics similaires en mars, mai et juillet).
La baisse des taux et l’augmentation de la durée d’emprunt permettent en partie d’absorber la hausse des prix des logements et de maintenir un taux d’effort acceptable pour les ménages.
Le marché de l’ancien un dynamisme exceptionnel
Totalisant 1 155 000 ventes en France à fin juin 2021 (cumul sur 12 mois glissants), le volume des transactions dans l’ancien progresse de 14,7 % sur un an. Après la contraction de 4 % des ventes en 2020, le début de l’année 2021 a notamment bénéficié de la concrétisation des transactions reportées lors des confinements de l’an passé, ainsi que de conditions d’emprunt très favorables. À la fin du 1er semestre 2021, le niveau des ventes est supérieur de 36 % à la moyenne 2011-2020.
Le marché est particulièrement dynamique en province, où le nombre des ventes a augmenté de 18 % sur un an (+ 30 % dans l’Orne, + 30 % dans l’Yonne, etc.). Le rebond a été plus modeste en Île-de- France, où un peu plus de 208 000 ventes ont été comptabilisées à fin juin 2021, soit une hausse de 8 % sur un an.
L’activité a été particulièrement soutenue sur le segment de l’ancien en 1ère couronne, et a également bénéficié de l’attrait pour la grande couronne. Profitant de son offre relativement abondante de maisons individuelles et de ses prix attractifs, celle- ci a concentré près de la moitié des ventes en Île-de-France lors des douze dernières mois. Avec une hausse de 1 % des transactions sur un an à fin juin 2021 (après – 10 % sur un an en mars 2021), le marché a été plus calme à Paris, où un peu plus de 43 000 ventes ont été actées.
Le marché du neuf
Après une année 2020 morose, l’activité a été poussive au 1er semestre 2021. Ainsi, d’après les estimations de la CAPEM, seules 12 100 mises en vente de logements neufs (tous types d’habitat confondus) ont été enregistrées en Île-deFrance. La hausse est de 62 % sur un an mais doit être relativisée car le « grand confinement » de 2020 avait stoppé les procédures de vente.
Malgré une offre limitée, une nouvelle accélération des réservations est prévisible au 2nd semestre. En effet, les mesures de restriction, qui ont impacté le marché résidentiel au début de 2021, sont progressivement allégées. En outre, le marché continuera de bénéficier de la forte demande des particuliers et de l’appétit croissant des investisseurs institutionnels pour cette typologie d’actifs (les VEFA ont concentré 40 % des ventes en bloc au 1 er semestre 2021 en France).
Conclusions
Depuis le début de la crise sanitaire, l’immobilier résidentiel a été l’un des segments les plus solides du marché immobilier français et il devrait le rester dans les mois à venir. Les ventes dans l’ancien devraient ainsi rester dynamiques pour les particuliers grâce notamment à des conditions d’emprunt très favorables, et ce malgré des prix orientés à la hausse dans l’ancien comme dans le neuf. Quant aux investisseurs institutionnels, leur attirance pour la pierre devrait également se maintenir.
Source : knightfrank.fr
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