La servitude de passage en cas d’enclave : le cas est grave, mais pas désespéré !
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Nous savons que l’article 682 du Code civil permet une véritable expropriation d’intérêt privé à l’effet de permettre à un fonds de terre enclavé d’accéder à la voie publique.
Article 682 : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »
Madame MICHU vient d’hériter d’une parcelle de terrain en zone constructible du plan local d’urbanisme. Elle voudrait urbaniser (vendre un ou plusieurs terrains à bâtir), mais l’accès à la voie publique est barré par une bande de terre appartenant à son voisin, Monsieur GROGNON.
Il est ici précisé que les parcelles dépendaient de la même exploitation agricole ayant appartenu aux consorts MICHU : Monsieur GROGNON a acquis après un détachement de parcelles.
Il y avait bien un ancien passage piétonnier : il est très insuffisant pour laisser passer des véhicules afin de desservir un ou plusieurs terrains à bâtir, mais il est suffisant pour laisser passer quelques vaches à la queue leu leu
Le cas est grave :
En effet, les auteurs aujourd’hui décédés de Madame MICHU ont créé cet état d’enclave en vendant à Monsieur GROGNON et en créant un « mini passage ».
Le Juge ne pourra que constater que Mme MICHU dispose d’un droit de passage, certes à pied, mais passage tout de même.
En fin, l’insuffisance du passage est causée, non pas par la configuration physique et juridique des lieux, mais par le projet de Madame MICHU.
Or donc : pas d’accès, pas de permis de construire, on garde les vaches !
C’est ballot ! et ça a été jugé, en particulier par La Cour d’appel de PARIS le 28 juin 2024 n° 22/10533.
Mais pas désespéré :
CASSATION (Civ 3° 5 mars 2026 n° 24-20434)
La décision de Paris est cassée, dans un conflit concernant deux copropriétés et un syndicat qui s’opposait à l’aggravation d’un passage à l’effet de permettre un aménagement commercial et surtout un accès aux pompiers en cas d’incendie.
Or donc, pas de passage, pas de permis d’aménager !
La Cour de cassation a jugé de la manière suivante : « En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si le projet d’aménagement des lots de copropriété de l’immeuble situé sur le fonds dominant correspondait à un usage normal du fonds, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 652 du Code civil. »
Or donc, il est parfaitement normal d’urbaniser des terrains situés en zone constructible : Madame MICHU a toutes les raisons d’espérer l’aggravation de la servitude grevant le fonds de Monsieur GROGNON.
Le juge du fonds (premier instance et cour d’appel) est contraint d’examiner la notion « d’usage normal du fonds ».
Bon espoir pour les promoteurs et négociateurs de terrains à bâtir.
Source : legifrance.gouv.fr Civ 5 mars 2026 n° 24-434
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