Qualification du contrat d’agent immobilier et pouvoir de modifier les conditions contractuelles
Civ 12 mai 2021, n° 19-17042
INTERET POUR L’AGENT IMMOBILIER :
Connaitre les limites de l’activité de son partenaire « agent commercial ».
Quid du mandataire ne disposant pas du pouvoir de modifier les conditions contractuelles du mandant ?
PRINCIPE :
La Cour de cassation juge qu’il n’est pas nécessaire de disposer de la faculté de modifier les conditions des contrats conclus par le commettant pour être agent commercial.
En effet, aux termes de l’article L. 134-1, alinéa 1, du Code de commerce, tel qu’interprété à la lumière de l’article 1, paragraphe 2, de la directive 86/653/CEE du Conseil du 18 décembre 1986 relative à la coordination des droits des États membres concernant les agents commerciaux indépendants, « l’agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d’industriels, de commerçants ou d’autres agents commerciaux ».
La Cour de justice européenne énonce que les tâches principales d’un agent commercial consistent à « apporter de nouveaux clients au commettant et à développer les opérations avec les clients existants et que l’accomplissement de ces tâches peut être assuré par l’agent commercial au moyen d’actions d’information et de conseil ainsi que de discussions, qui sont de nature à favoriser la conclusion de l’opération de vente des marchandises pour le compte du commettant, même si l’agent commercial ne dispose pas de la faculté de modifier les prix desdites marchandises ».
Il résulte de la généralité de ces termes qu’il n’est pas nécessaire de disposer de la faculté de modifier les conditions des contrats conclus par le commettant pour être agent commercial.
Pour rejeter les demandes de la société soutenant avoir le statut d’agent commercial, après avoir rappelé que c’est au regard des missions effectivement exécutées par cette dernière que devait être vérifié si elle était chargée de manière permanente de négocier et, éventuellement, de conclure les contrats au nom et pour le compte de la société mandante, l’arrêt constate qu’il résulte des pièces examinées que la société mandante n’avait pas confié à la société mandataire la négociation des contrats avec la société cliente, gardant la maîtrise et le contrôle de la détermination des conditions des contrats et, en particulier, des prix.
L’arrêt retient que le fait que la société mandante ait pu demander à la société mandataire de se faire remettre les contrats ou de les faire signer et les rapporter s’inscrit dans la mission de présentation des produits et de soutien des relations commerciales de la société mandante, qui ne se confond pas avec une mission d’agent commercial telle que définie par la loi.
L’arrêt ajoute que le fait que la société mandataire ait assuré le suivi des livraisons et des paiements ne permet pas d’établir l’existence d’un contrat d’agent commercial, pas plus que le fait qu’elle ait amené les relations commerciales de la société mandante à se développer.
En statuant ainsi, en se fondant sur l’impossibilité de la société mandataire de modifier les conditions des contrats, et en particulier les prix, la cour d’appel a violé le texte susvisé.
NEXICONSEIL :
Il faut bien préciser la mission de l’agent commercial attaché à l’agence immobilière.Le pouvoir de modifier les conditions de la représentation n’influe pas sur la qualification d’agent commercial. Par contre, il faut toujours faire attention à la requalification en contrat de travail et ne pas imposer un « lien de subordination ».
Source : légifrance.fr
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