INTERET POUR L’AGENT IMMOBILIER :
Manœuvres dolosives :
L’intermédiaire doit prendre conscience que sa responsabilité peut être engagée par les pièces fournies au notaire.
Mais cette responsabilité ne peut être engagée que si l’agent immobilier peut être qualifié « d’homme de l’art ».
Attention, en cas de doute manifeste, la responsabilité de l’intermédiaire (comme des autres professionnels) peut être engagée.
FAITS
Aux termes d’une promesse de vente, puis d’un acte authentique de vente, une SCI a vendu un chalet.
L’architecte chargé de la réalisation de travaux ayant fait l’objet d’un permis de construire et d’un permis modificatif, interrogé par le notaire, a remis à l’acquéreur des plans et documents administratifs et attesté que le chalet, dans sa version existante, est conforme au dernier permis de construire.
Soutenant qu’il leur a été dissimulé que l’aménagement du sous-sol du chalet en espace d’habitation a été réalisé sans autorisation d’urbanisme, les acquéreurs assignent leur vendeur, sur le fondement du dol, et le notaire, pour manquement à son devoir de conseil, en paiement de dommages-intérêts.
La responsabilité du notaire et du vendeur n’a pas été retenue :
Concernant le notaire :
Principe de base : Le notaire est tenu de vérifier les déclarations faites par le vendeur qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse, avec les moyens juridiques et techniques d’investigation dont il dispose.
Le notaire a demandé à l’architecte de lui transmettre tous dossiers de permis de construire principal et modificatif, en ce compris toutes pièces écrites et graphiques et tous plans.
Ce dernier a indiqué qu’une visite des locaux par le service d’urbanisme lui a permis d’obtenir une attestation de non-contestation de conformité des travaux, en omettant toutefois d’en préciser les limites, et mentionné que le chalet était, dans sa version existante, conforme au dernier permis de construire.
La cour d’appel, qui a souverainement retenu qu’il n’est pas établi que le notaire aurait pu, au vu des documents transmis, s’apercevoir de l’irrégularité des travaux pratiqués au sous-sol du chalet, a pu déduire que, s’agissant de la régularité administrative des aménagements intérieurs d’une construction régulièrement édifiée, il ne peut être reproché au notaire, en présence de l’attestation précise et circonstanciée remise par l’homme de l’art, d’avoir manqué à son devoir d’information au préjudice de l’acquéreur.
Concernant le vendeur :
Rien n’indique que le vendeur avait connaissance des informations fallacieuses données par l’architecte
Alors ?
C’est l’architecte, homme de l’art qui est déclaré responsable.
L’architecte a la qualité de représentant du vendeur et les manœuvres dolosives du représentant du vendeur, qui n’est pas un tiers au contrat, engagent la responsabilité de celui-ci.
NEXICONSEIL :
On peut assimiler ici la responsabilité de l’agent immobilier à celle du notaire.
Des documents fournis par l’homme de l’art engagent la responsabilité de ce dernier et ne pollue pas celle des autres intervenants.
Sauf, bien entendu l’évidence et le doute légitime.
Source: CIV 3° 5 juillet 2018, n° 17-20121 JurisData n°2018-011941
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