Ordonnance n° 2015 – 1075 du 27 août 2015
INTÉRÊT POUR L’AGENT IMMOBILIER :
Comment simplifier, tout en conservant les exigences de la loi ALUR ? L’agent immobilier sera bien entendu satisfait de toute d’allègement, mais le régime de l’avant contrat concernant la vente d’un appartement reste lourd.
LES PRINCIPES GÉNÉRAUX:
* On n’annexe plus à l’acte, mais on remet à l’acquéreur : un évite de nombreux exemplaires.
* Les informations financières sont limitées à celles utiles pour l’acquéreur.
* Les informations sont adaptées à la situation de l’acquéreur : Celui qui est déjà co-propriétaire n’a que faire d’informations qu’il a déjà.
LA TECHNIQUE UTILISÉE:
Nous sommes dans le Code de la construction et de l’habitation, au chapitre unique : Dispositions particulières relatives à la vente d’un immeuble soumis au statut de la copropriété.
L’article L 721 – 1 sur les annonces ne change pas.
L’article L 721 – 2 sur les documents à la destination de l’acquéreur est modifié
L’article L 721 – 3 sur les sanctions est totalement réécrit.
A°) L’ordonnance impose la « remise » des documents et non plus l’obligation « d’annexer les documents.
Sur le nombre de copies à faire, la nuance est de taille, sachant qu’il est possible, avec l’accord de l’acquéreur de transmettre par voie électronique.
Seul un bordereau de remise, daté et signé de la main de l’acquéreur sera annexé à l’acte (ATTENTION, PAS DE DATE TAPUSCRITE !)
B°) Les documents à remettre sont à ce jour les suivants :
1 – Documents relatifs à l’organisation de l’immeuble
a) La fiche synthétique (lorsqu’elle existera)
b) Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les modificatifs, s’ils ont été publiés (d’où la nécessité de se procurer une situation hypothécaire hors formalité !)
c) Les procès verbaux des assemblées générales des TROIS dernières années, si le copropriétaire en dispose.
2 – Les informations financières (on ne parle plus des éléments concernant le copropriétaire vendeur)
a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel par le copropriétaire vendeur au titre des DEUX exercices comptables précédant la vente ;
b) Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat par l’acquéreur (l’ancien texte disposait des « sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur ». Le glissement de terme est important, car une simple évaluation va suffire).
c) L’état global des impayés de charges et la dette fournisseurs
d) Si fonds de travaux, la proportion se rapportant au lot principal vendu.
Important : les informations a – c et d du présent 2° sont à jour des informations soumises à l’assemblée générale annuelle.
En d’autres termes, l’information n’a pas être actualisée pour l’avant contrat.
3 – Le carnet d’entretien de l’immeuble
4 – Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires (lorsqu’elle sera établie).
5 – Les conclusions du diagnostic technique global (à compter du 1er janvier 2017)
Observation :
Le 4° – attestation comportant la mention de superficie a été supprimée. Attention, il faudra, celle prévue à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (Loi Carrez) – sur un plan technique, la sanction n’est pas la même.
C°) Il existe des dispenses de remise :
1 – Si l’acquéreur est déjà copropriétaire dans la même copropriété : on ne lui remet que les informations financières.
2 – Si la vente ne porte que sur un lot annexe : on ne lui remet que
La fiche synthétique
Le règlement de copropriété – étant descriptif de division et modificatifs publiés.
Les informations financières
D°) Le mode de remise :
Tout support et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l’acceptation par l’acquéreur.
E – Les sanctions édictées par l’article L 721 – 3 sont réécrites :
Le délai de rétractation (article L 271 – 1 du CCH) ne pourra courir qu’à partir de la remise des documents cités au 1° et 2° :
Documents relatifs à l’organisation de l’immeuble
Informations financières.
Attention : après la signature de l’avant contrat, il ne s’agira pas d’une « remise », mais d’une « communication », régie par l’article L 271 – 1 du CCH. En pratique, il faudra adresser les pièces par LRAR, ou par tout autre procédé équivalent.