La servitude créée par “destination du père de famille” est celle générée par la séparation deux deux fonds.
La Cour de cassation rappelle qu’une servitude par destination du père de famille existe à condition que l’acte par lequel s’était opérée la séparation des deux lots ne contenait aucune disposition contraire à l’existence de la servitude.
Le conflit portait sur une cage d’escalier desservant des lots de copropriété.
Le juge du fonds ayant reconnu l’existence de la servitude de passage : pourvoi en cassation.
Il est fait grief à l’arrêt de dire que le lot n°X bénéficie d’une servitude de passage sur le lot n°Y et de rejeter sa demande de dommages-intérêts, alors qu’il appartient à celui qui invoque l’existence d’une servitude discontinue constituée par destination du père de famille de produire l’acte par lequel s’est opérée la séparation des deux héritages et d’établir qu’il ne contient aucune disposition contraire à l’existence de cette servitude.
La Cour de cassation casse l’arrêt rendu sur ce point.
Elle rappelle que, selon l’article 694 du Code civil, si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.
La haute juridiction décide que :
- pour reconnaître l’existence d’une servitude de passage, l’arrêt retient :
que les fonds divisés ont appartenu au même propriétaire, - que c’est en suite de la vente d’un lot que celui ci s’est trouvé enclavé,
- qu’il est également établi que la boîte aux lettres et le compteur d’électricité destiné à alimenter ce lot se trouvent toujours installés au premier étage de la cage d’escalier, constituant des signes apparents de servitude
- et, enfin, qu’il en résulte que ce lot bénéficie d’une servitude de père de famille quand bien même elle n’a pas été mentionnée dans les actes de vente successifs ;
- en se déterminant ainsi, sans rechercher si l’acte par lequel s’était opérée la séparation des deux lots ne contenait aucune disposition contraire à l’existence de la servitude, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
Interêt pour l’Agent Immobilier
Toujours dans le même état d’esprit : l’agent immobilier étant responsable de la visite, la gestion des servitudes ne doit pas être sous-traitée chez le notaire !
Attention aux divisions de propriétés (ici de lots en copropriété) qui peuvent générer la création d’une ou plusieurs servitudes de père de famille, sans titre !
Source : legifrance.gouv.fr (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, no 20-10740, F–D (cassation partielle))
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