Anil et observatoire des loyers, dossier décembre 2016
L’essentiel : Les logements du parc récent, construits après 2005, présentent dans la majorité des agglomérations des niveaux de loyers plus élevés que dans l’ensemble du parc. Les appartements proposés à la location se situent de plus en plus fréquemment en périphérie, leurs loyers étant globalement inférieurs. Les loyers du parc d’après-guerre sont globalement moins chers, quelle que soit la typologie du logement.
Coordonnée par l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement), cette publication constitue la première analyse à l’échelle nationale des résultats des observatoires locaux des loyers.
Une hiérarchie des prix selon le nombre de pièces et le type d’habitat.
Plus le nombre de pièces d’un logement augmente, plus le loyer au m² diminue. Ainsi, dans chacune des agglomérations observées, les loyers des studios sont supérieurs à ceux des 2 pièces, eux-mêmes supérieurs à ceux des 3 pièces et des 4 pièces et plus. De même, les maisons de 1 à 3 pièces présentent des loyers plus élevés au m².
Ce constat doit cependant être nuancé lorsque l’on se restreint à l’observation des loyers de marché (loyers acquittés par les ménages ayant emménagé dans l’année). Dans l’agglomération parisienne, les loyers au m² des appartements de 4 pièces et plus sont sensiblement égaux, voire plus élevés que les loyers des 3 pièces.
À nombre de pièces égal, la comparaison entre maisons et appartements n’aboutit pas à une conclusion systématique.
Si généralement les loyers médians au m² des maisons de 4 pièces et plus sont équivalents ou supérieurs à ceux des appartements de 4 pièces et plus, le constat est inversé dans les agglomérations de Paris et de La Rochelle.
Les loyers par agglomération.
Certaines agglomérations se distinguent par une forte dispersion des loyers selon le nombre de pièces. Par exemple, les loyers médians des studios sont parmi les plus élevés à Lille (16 €/m²), et parmi les plus bas à Saint-Denis (12,7 €/m²).
À l’inverse, les loyers médians des appartements de 4 pièces et plus sont parmi les plus bas dans l’agglomération lilloise (8,7 €/m²) et parmi les plus élevés dans celle de Saint-Denis (9,4 €/m²).
Les écarts entre appartements d’1 pièce et ceux de 2 pièces sont plus ou moins marqués selon les territoires et peuvent être très élevés, comme à Lille ou à Rennes (environ 4 €/m²).
Ils peuvent également s’avérer très faibles, comme à Saint-Denis de la Réunion ou à Alençon, où l’écart entre les loyers au m² des studios et des appartements de 2 pièces est proche de 1 €/m².
Les niveaux de loyers dans le parc récent.
Le parc récent (après 2005) représente 9 à 19 % du parc locatif en collectif.
Les logements du parc récent présentent dans la majorité des niveaux de loyers plus élevés que dans l’ensemble du parc, hormis dans les agglomérations de Rennes et de Toulouse.
C’est dans les agglomérations de Bayonne et de Lyon que les loyers médians du parc récent sont les plus élevés.
L’agglomération d’Aix-Marseille affiche le parc récent le plus cher alors que le loyer médian de l’ensemble des appartements n’y est pas le plus élevé.
Par ailleurs, les loyers des logements du parc récent sont inférieurs à ceux du parc de l’époque précédente (1991-2005) dans la plupart des agglomérations étudiées.
Une production récente orientée vers les 2 et 3 pièces. Depuis 10 ans, la production d’appartements s’est réorientée vers des logements de 2 et 3 pièces, au détriment des studios. En comparant les périodes de construction 1991-2005 et après 2005, cette baisse a été particulièrement forte dans certaines agglomérations.
Ainsi, la proportion de studios est passée de 38 % à 15 % dans l’agglomération de la Rochelle, de 28 % à 10 % dans l’agglomération de Rennes, de 24 % à 15 % dans l’agglomération de Nantes et de 18 % à 6 % dans l’agglomération de Toulouse. Cette contraction est moins marquée dans les agglomérations de Bayonne et de Lyon.
Dans les agglomérations de Rennes, Besançon, Montpellier et Aix-Marseille, les loyers d’après 2005 sont moins élevés que ceux de la période de construction précédente pour l’ensemble des appartements, ainsi que pour les 2 pièces.
En revanche, dans les agglomérations de Toulouse, La Rochelle, Lyon et Nantes, les appartements de 2 pièces du parc récent sont loués plus chers que ceux de la période précédente.
Enfin, pour les 3 pièces, le parc récent est le plus cher dans plusieurs territoires étudiés, notamment dans les agglomérations de Bayonne, La Rochelle, Lyon, Montpellier et Nantes.
Des loyers généralement moins élevés en périphérie.
Le parc d’appartements proposés à la location se situe de moins en moins fréquemment dans la ville centre et de plus en plus souvent dans le reste de l’agglomération, excepté pour l’agglomération d’Aix-Marseille.
Ainsi, pour la commune de Rennes, la part du parc locatif se situant en périphérie passe de 29 % à 52 %.
Les loyers des logements situés en périphérie sont généralement inférieurs, exception faite des agglomérations d’Aix-Marseille et de Montpellier.
Les loyers du parc d’après-guerre.
À l’exception des agglomérations de Nice et de Menton, les loyers du parc construit entre 1946 et 1970 sont globalement moins chers.
Ce constat est valable quelle que soit la typologie du logement.
Ici encore, on observe des écarts de loyers selon que les logements sont situés en ville centre ou en périphérie. Par exemple, les écarts de loyers sont plus faibles de 1,3 €/m² en périphérie de Nantes et de 1 €/m² en périphérie de Toulouse.
Enfin, le parc bâti entre 1946 et 1970 présente des niveaux de charges locatives plus élevés (+ 35 % sur l’agglomération nantaise).
Les loyers des logements étudiants.
Si 52 % des étudiants logent au domicile parental, 34 % sont locataires (dont 32 % dans le parc privé), 6 % logent en résidence universitaire, 6 % sont propriétaires et 2 % sont dans une autre situation.
Sur l’ensemble du parc privé loué vide ou meublé des agglomérations étudiées, 47 % des studios sont occupés par un étudiant. Cette proportion varie de 27 % à 70 % selon les agglomérations.
Les écarts de loyers entre appartements d’1 ou de 2 pièces sont plus ou moins marqués selon les territoires et sont étroitement liés à la présence ou non d’étudiants.
Niveau des loyers des appartements par agglomération selon l’époque de construction.
Source : www.observatoires-des-loyers.org