Les nouvelles conditions d’emprunt précisées
En 2021, le taux d’effort maximum recommandé dans le cadre d’un emprunt immobilier passe de 33 % à 35 % des ressources de l’emprunteur. Concrètement, qu’est-ce que cela signifie pour vous ?
Comment déterminer votre capacité d’emprunt ?
Votre capacité d’emprunt est déterminée par l’établissement bancaire à partir des éléments suivants :
- l’ensemble de vos ressources (salaire, pension de retraite, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), revenus locatifs, etc.)
- l’ensemble de vos charges (mensualité de remboursement de crédit en cours, loyer si vous êtes locataire et le demeurez une fois le bien acquis, éventuelle pension alimentaire, etc.).
Pour calculer votre capacité d’emprunt, l’établissement bancaire détermine votre revenu disponible en soustrayant vos charges de vos ressources.
Elle applique ensuite à votre revenu disponible un taux d’effort, généralement compris entre 30 % et 33 % de votre revenu disponible.
À compter de 2021, votre taux d’effort peut atteindre 35 % (voir les recommandations ci-dessous)
Cette opération permet à la banque de distinguer :
- le montant que vous pouvez allouer chaque mois au remboursement de votre crédit
- votre reste à vivre, qui vous est nécessaire pour vous acquitter du reste de vos charges.
Afin de vous aider à déterminer la faisabilité de votre projet immobilier, l’agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) a mis au point un simulateur de diagnostic de financement pour vos projets d’accession à la propriété :
Les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF)
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) émet périodiquement des recommandations à l’attention des établissements bancaires concernant les conditions d’octroi de crédit afin de prévenir les risques de surendettement des ménages.
Pour 2021, le HSCF recommande aux banques :
- de ne pas dépasser un taux d’effort de 35 % des ressources de l’emprunteur
- de limiter la durée de l’emprunt à 25 ans, pouvant s’accompagner d’une période de différé de 2 ans, notamment dans le cas d’une vente en l’état de futur achèvement (achat sur plan).
Ces recommandations ne signifient pas pour autant qu’un établissement bancaire se doit de vous accorder un crédit avec un taux d’effort de 35 % sur une durée de 25 ans. Comme le rappelle la CNIL : « il n’existe pas de “ droit au crédit ”. L’établissement financier est libre de signer ou non un contrat de prêt ».
ATTENTION comme le pointe Les Echos, les conditions ont été précisées dans un texte publié ce jeudi. Celui-ci précise notamment que l’assurance-emprunteur doit être prise en compte dans le calcul du taux d’effort.
Ce dernier, qui correspond à la part maximale de revenus consacrés au remboursement du prêt, est passé de 33 à 35%. Mais, pour le calculer, il faudra prendre en compte le « remboursement du capital emprunté et de l’ensemble des charges d’intérêts et d’assurances ». Cette précision vise notamment à encadrer la pratique de certaines banques qui prenaient récemment en compte le prêt mais pas l’assurance emprunteur. Mais avec des taux de 1,3%, souligne le quotidien économique, l’assurance représente parfois plus de 50% de la somme que doivent rembourser les emprunteurs. Cette petite manipulation changeait donc la donne et ne mettait pas les banques sur un pied d’égalité. Le HCSF incite aussi les banques à la prudence dans le calcul des revenus pris en compte, notamment pour ce qui relève des revenus variables.
Source : economie.gouv.fr