• Dans l’immobilier ancien, le prix au m² des maisons a gagné 1,5 % sur les trois derniers mois.
• Sur la même période, le prix des appartements anciens a gagné 2,1 %.
• Dans le neuf, la progression a été moindre mais devrait s’accélérer.
• Les prix signés s’établissent à 1,8 % au dessus de leur niveau de juillet 2014.
Selon les indicateurs de l’observatoire de l’immobilier LPI-SeLoger, le redressement des prix – dans le neuf comme dans l’ancien – se prolonge.
Analyse de Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université Paris-Ouest :
La hausse des prix de l’ancien se poursuit. Depuis près de 6 mois, le marché de l’ancien a retrouvé un niveau d’activité comparable à celui de la fin 2011, avant que la suppression du PTZ ne le précipite dans la dépression. L’ évolution des prix s’en ressent. Les vendeurs proposent à la vente des biens qui, il y a quelques mois encore, n’auraient pas trouvé preneurs au prix affiché.
Comme le début de l’été connaît habituellement une forte pression de la demande, les prix affichés par les vendeurs ont continué à se tendre en juillet : + 1,9 % au cours des 3 derniers mois (+ 2,1 % pour les appartements et + 1,5 % pour les maisons).
La hausse des prix signés (prix mesurés lors de la signature de la promesse de vente) se poursuit donc en juillet, bien au-delà des tensions saisonnières habituelles : + 2,4 % sur 3 mois (+ 2,1 % pour les appartements et + 2,8 % pour les maisons).
Les prix signés s’établissent alors à 1,8 % au dessus de leur niveau de juillet 2014. Mais après un mois d’août plus calme, les mois d’automne devraient enregistrer une dernière pression sur les prix, avant l’endormissement du marché durant les mois d’hiver.
Pour l’heure, le décrochage des prix observé durant l’hiver dernier continue à peser sur le rythme annuel d’évolution des prix signés : ce dernier est toujours en recul avec – 0,8 % pour l’ensemble du marché (-0,8 % pour les appartements et – 0,9 % pour les maisons).
La hausse des prix du neuf s’installe. La hausse des prix des logements neufs s’est poursuivie en juillet : les prix signés ont crû de 1,5 % au cours des 3 derniers mois (+ 1,6 % pour les appartements et + 1,6 % pour les maisons). Ils se situent à 2,2 % au dessus de leur niveau de juillet 2014.
Avec la pause du marché, la pression sur les prix se relâche habituellement en août. Puis les prix connaissent une poussée en septembre. Dans les prochains mois, le rythme annuel de la hausse des prix du neuf va ainsi s’accélerer ; mais déjà, en juillet la hausse des prix du neuf se constate sur l’ensemble du marché : + 0,4 % sur un an (+0,5 % sur les appartements et + 0,3 % sur les maisons).
Les prix augmentent dans presque toutes les grandes villes. Les prix signés sont en progression dans presque toutes les villes de plus de 150 000 habitants.
Dans les 4 plus grandes villes (Paris, Marseille, Lyon, Toulouse), la hausse a été de plus de 2 % au cours des 3 derniers mois.
Sur Bordeaux, Lille et Rennes, les hésitations de ces derniers mois ne compromettent pas la hausse des prix observée sur 12 mois.
Toutefois, les prix restent orientés à la baisse sur Grenoble et Strasbourg où le marché semble hésiter.
Ailleurs en Province, selon les villes, la hausse des prix s’installe (Aix-en-Provence, Metz, Mulhouse, Orléans, Villeurbanne) ou la baisse se stabilise (Amiens, Dijon, Le Mans, Limoges, Perpignan, Tours).
En revanche la baisse des prix est tenace à Brest, Clermont-Ferrand et Nîmes où le marché peine à rebondir depuis plus d’un an et reste à l’écart de la reprise qui se diffuse dans la plupart des grandes villes.
Le nombre de transactions est en progression rapide. La reprise de l’activité ne fléchit pas sur le marché de l’ancien. Les ventes progressent à un rythme soutenu (+ 12,3 % en juillet en glissement annuel). Elles s’établissent depuis juin à un niveau qui ne s’était pas observé depuis l’été 2011.
Ainsi le niveau des ventes est en hausse de 4,1 % sur un an. Pour l’année, si les conditions de crédit ne se dégradent pas, la progression de l’activité pourrait être de 8 à 10 %.
Le marché bénéficie en effet de taux d’intérêt qui n’ont pas répercuté les désordres du marché obligataire. Et les relèvements de barème intervenus au mois d’août restent modérés, sans impact sur la solvabilité de la demande : les taux d’effort des nouveaux emprunteurs sont d’ailleurs revenus à leur niveau de l’année 2004.
La marge de négociation revient à la normale. En moyenne France entière, la marge de négociation s’est établie à 5,0 % en juillet. Elle est de 5,0 % pour les appartements et de 5,2 % pour les maisons.
Les marges de négociation ont de nouveau reculé sur un marché des maisons dont les prix signés augmentent rapidement, à un rythme d’ailleurs plus soutenu que les prix affichés. Et elles reculent à présent sur le marché des appartements, même si le repli reste modéré. En effet, si sur ce marché les prix signés augmentent à ce rythme soutenu, les propositions des vendeurs se sont aussi ressaisies.
Les marges restent cependant fortes dans le Limousin, mais aussi en Bretagne et en Champagne-Ardenne. Elles sont les plus faibles sur des marchés habituellement actifs (en Ile de France, en Midi-Pyrénées ou dans le Nord-Pas-de-Calais, par exemple).
Source : SeLoger.com, baromètre LPI-SeLoger, août 2015