FAILLE DANS LA TENUE DU DOSSIER : PAS DE CESSION DE RATTRAPAGE !
En l’absence de tout mandat ou d’un mandat périmé, il ne sera pas possible d’exiger une commission sur le plan du droit commun des quasi-contrats et en particulier sur la base de l’enrichissement sans cause.
Civ 1° 18 juin 2014 F-P+B+I n° 13 – 13 553
L’espèce est un peu compliquée : Un AI a présenté un terrain à bâtir à une société cliente qui lui avait consenti un mandat de recherche. Un projet de vente avait été établi, définissant la consistance du bien vendu et le prix.
Une autre société a acquis le bien, dans les termes exacts du projet de vente. L’AI évincé assigne en particulier sur la base de l’enrichissement sans cause, en l’absence de tout mandat formellement établi.
Il a gain de cause devant le Juge du fond (Cour d’Appel de TOULOUSE), pour la rémunération de son travail.
L’arrêt est CASSE de la manière la plus vive possible !
Fausse application de l’article 1371 du Code civil (enrichissement sans cause)
Refus d’application des articles 6 – 1 de la loi Hoguet et 70-9 du décret de 72
Principe retenu : les règles de l’enrichissement sans cause ne peuvent tenir en échec les dispositions d’ordre public de la loi HOGUET et de son décret d’application, lesquelles subordonnent la licéité de l’intervention d’un AI dans toute opération immobilière, à la détention d’un mandat écrit préalablement délivré
Conséquence pratique pour l’Agent Immobilier :
Une faille dans le dossier de mise en vente (ici pas de mandat écrit et préalable) : il est totalement inutile de chercher refuge auprès des juridictions pour rattraper le coup ! OOPS !