CIV 1° 17 juin 2015 n°s 13-19.759, 13-19.760 et 13-19.762
INTÉRÊT POUR L’AGENT IMMOBILIER :
Voici trois décisions prises sur le même programme immobilier « La Résidence des Ducs de Saint-Aignan ».
Ils portent sur la responsabilité du notaire, mais méritent « le détour », car celle de l’agent immobilier n’est pas loin !
FAITS
Un investissement immobilier « Loi Malraux » est proposé par un gestionnaire de patrimoine (très certainement titulaire de la carte transaction) à des personnes voulant défiscaliser des revenus.
Par acte authentique auquel ils sont représentés, ils acquièrent un appartement dans la résidence « des Ducs de Saint-Aignan », le prix étant payé par un emprunt total.
Classiquement, le promoteur – vendeur se chargeait directement ou indirectement par ses filiales des travaux de restauration et de la gestion de la future résidence hôtelière.
Sauf que la totalité du groupe a été placé en redressement puis liquidation judiciaire, avant même le début des travaux, mais après les premières ventes.
Les investisseurs « chafouins » d’avoir réglé en pure perte le ou les premiers appels de fonds, assignent pour le préjudice et le manque à gagner financier : le conseiller en gestion de patrimoine, le notaire, la banque pour « manquement à leurs obligations respectives d’information et de conseil, de mise en garde et de prudence ».
Le notaire est mis hors de cause par la Cour d’appel de PARIS.
LA DÉCISION DE LA JURIDICTION
Cassation : Le juge du fonds doit vérifier si les éléments du dossier (promesse de vente, déclaration d’intention d’aliéner) sont de nature à « alerter le notaire sur la faisabilité juridique et financière de l’opération de défiscalisation immobilière, de sorte qu’il incombait d’en informer les parties, voire de leur déconseiller de souscrire à ce programme, devoir que la perfection de la vente du lot ne le dispensait pas d’accomplir »
En d’autres termes, le notaire engage sa responsabilité, en l’absence de faute sur les actes, si l’environnement du dossier n’est pas de nature à satisfaire les objectifs des clients.
NEXICONSEIL :
On peut craindre qu’en cas d’entremise sur des produits défiscalisant, la responsabilité de l’agent immobilier soit pleine et entière, s’il pouvait avoir la quasi certitude que l’opération n’irait pas jusqu’à son terme.
Prendre des produits de défiscalisation à la vente : oui, bien entendu, mais il faut faire très attention au sérieux et à la connaissance de son vendeur.
Des vérifications sur les sites « société.com » ou « infogreffe » s’imposent !
Il faut également rester méfiant sur les personnes trop sûres d’elles….