CE, 16 mars 2015 n° 369553
INTÉRÊT POUR L’AGENT IMMOBILIER :
Pouvoir exercer son devoir de conseil et avertir le futur acquéreur d’un bâtiment construit ou rénové (avec changement de destination) sans autorisation (permis de construire ou autorisation de travaux.
FAITS
Un chalet a bénéficié d’un permis de construire à l’effet d’exploiter un restaurant d’altitude.
Il a fait l’objet de travaux pour le transformer en habitation (changement de destination) et aucun permis de construire n’a été demandé. Ces travaux ont plus de dix ans.
Les acquéreurs du chalet ont déposé une autre demande de permis de construire, pour une extension.
Refus de la part du maire de la commune !
LA QUESTION POSÉE A LA JURIDICTION
Lorsqu’une construction a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux de déposer une déclaration ou une demande de permis de construire portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé ou de changer sa destination.
L’autorisation est donnée (ou refusée) à la vue des documents d’urbanisme établis au jours de la nouvelle demande.
Mais (article L 111 – 12 du Code de l’urbanisme), prévoit la régularisation des travaux réalisés depuis plus de 10 ans à l’occasion de la construction primitive ou des modifications apportées à celle-ci.
Mais, le même article exclut expressément de la régularisation automatique, les travaux réalisés sans permis de construire en méconnaissance des prescriptions légales applicables à l’époque.
LA DÉCISION DE LA JURIDICTION
Le Conseil d’état donne raison au maire, la demande des nouveaux propriétaires ne portait que sur l’extension et non sur le changement de destination effectué il y a très longtemps.
Un permis de construire global aurait du être demandé, comme si l’opération n’avait jamais existé avec une possibilité de refus, si les documents d’urbanisme ne permettent pas une construction nouvelle.
Toujours pas de cession de rattrapage.
NEXICONSEIL :
L’agent immobilier vend une maison édifiée depuis plus de 10 ans, sans permis de construire.
– La vente est possible : aucune sanction pénale ou civile ne peut s’appliquer (prescription).
– Mais la reconstruction (sinistre), le changement de destination ou l’extension ne pourront avoir lieu qu’avec une nouvelle demande de permis de construire SUR LA GLOBALITÉ DU BATIMENT.
Il faut en avertir les acquéreurs !