CIV 2° 26 mars 2015, n° 14 – 13293
INTÉRÊTPOUR L’AGENT IMMOBILIER :
Question : quelle est la limite de la responsabilité de l’agent immobilier en cas de défaut d’assurance du locataire ? Doit il effectuer une police quasi quotidienne des attestations des locataires ? NON
FAITS
Une SCI propriétaire avait confié la gestion de deux appartements à une agence. Lors de la location de l’un des appartements, une attestation d’assurance a été fournie par le locataire.
Mais à la suite d’un incendie, il est apparu que ce dernier ne disposait plus de garantie « responsabilité locative ».
LE CONTEXTE JURIDIQUE
La SCI assigne son assureur « propriétaire non occupant » qui refus sa garantie sous le prétexte qu’il était impossible d’exercer un recours contre le locataire (non assuré).
La SCI, assigne l’agent immobilier pour faute, estimant, comme la Cour de cassation, que « le défaut de vérification de l’existence d’une assurance par le professionnel est une faute constitutive de la perte de la chance d’indemnisation du préjudice non pris en charge par l’assureur personnel du bailleur ».
LA QUESTION POSÉE A LA JURIDICTION
L’agent immobilier a démontré qu’il avait effectué une relance, conformément à l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989.
Que pouvait il faire de plus, si ce n’est solliciter la gendarmerie ?
LA DÉCISION DE LA JURIDICTION
La cour a jugé que l’agent immobilier avait fait son travail et aucune faute n’a été reconnue : Ouf ! L’explication est toute simple : En cours de bail (toujours article 7 g) le locataire doit justifier de l’existence de sa garantie d’assurance « chaque année, à la demande du bailleur (ou de son mandataire) », par la remise d’une attestation.
En ayant adressé une relance, l’agent immobilier n’a commis aucune faute.
NEXICONSEIL :
La décision est sans appel, mais, à la lecture de la décision, le délai très court entre la relance et l’incendie a influé la religion du juge.
Et si le délai avait été plus long ? On peut raisonnablement penser que la responsabilité de l’agent immobilier aurait été retenue.
Il faut absolument lancer et relancer les locataires pour la fourniture de l’attestation d’assurance. Ce sont les relances qui exonèrent le professionnel de sa responsabilité.
Pour la petite histoire : quid de la SCI ? La cour a cassé une partie de la décision du juge du fonds. L’assureur « propriétaire non occupant » est obligé de couvrir le sinistre, l’indemnité étant due en raison d’évènements contractuellement établis (dont l’incendie) et ce en dehors de toute recherche de responsabilité.