L’agent immobilier se doit d’informer son client-emprunteur sur les conséquences de ses déclarations patrimoniales et financières.
Montage du dossier bancaire : le mensonge est interdit !
Des clients emprunteurs et investisseurs ayant faussement déclaré « N’avoir aucun autre crédit en cours à titre personnel ou professionnel »
Et n’ayant pas pu honorer leurs crédits se sont vu refermer la possibilité de mettre en cause le banquier eu égard à son devoir de mise en garde.
Cass com 23 septembre 2014, F-P+B, n° 13 – 20874
L’affaire est toute simple :
Financement de l’acquisition de biens immobiliers en VEFA. Le Montage du « dossier emprunteur » a été établi par une déclaration d’absence d’autre crédit et la mention manuscrite « n’avoir aucun autre crédit en cours à titre personnel ou professionnel ».
Ayant éteint les remboursements, les clients investisseurs ont reproché à la banque de ne pas avoir respecté son « devoir de mise en garde », par le non respect du principe de proportionnalité. En effet, le montant des crédits est excessif par rapport aux facultés de remboursement des emprunteurs.
Situation courante où l’immeuble est vendu en « package » avec le crédit, pour constituer une opération de défiscalisation.
Attention aux raccourcis : il doit être conseillé au client investisseur de bien réaliser l’audit de ses encours bancaires.
La Cour de cassation a reproché au « client menteur » de ne pas avoir « mis la banque en mesure de constater l’existence d’un risque né de l’octroi du crédit »
L’agent immobilier ne doit pas se rendre complice de l’inexactitude des déclarations, par exemple en indiquant qu’elles sont sans importance…
Mais : la loi HAMON a normalement créé un «fichier positif » qui doit recenser tous les crédits à la consommation accordés aux particuliers.
Cette disposition a été censurée par le Conseil constitutionnel (13 mars 2014) : dès que l’obstacle sera franchi, la banque devra vérifier le fichier et la jurisprudence citée n’aura plus d’intérêt.
Pour le moment, il faut « dire toute la vérité, rien que la vérité… »